改革開放以來，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼出現(xiàn)，中國經(jīng)濟進入了“出口導(dǎo)向+園區(qū)經(jīng)濟”的飛速發(fā)展時代。土地開發(fā)是園區(qū)建設(shè)的第一步，具有資金需求大、占用周期長且前期回報低等特點，融資成為土地開發(fā)的首要問題。我國土地開發(fā)融資先后經(jīng)歷了以政府財政為主的融資模式，以銀行貸款為主的單一融資模式和以銀行貸款為主的多元化融資模式。
目前，盡管我國土地開發(fā)融資主要集中在銀行貸款、財政撥款、BOT、上市融資、發(fā)行債券等模式，然而隨著土地開發(fā)融資壓力的不斷增加，主力銀行貸款、信托融資、基建基金、股權(quán)私募基金、融資租賃等新模式相繼出現(xiàn)，并成為融資模式創(chuàng)新的重點方向，而民間資本、社?；稹⒈ｋU資金、國外資本則成為重點探索的資金來源。
一、主力銀行貸款
國家開發(fā)銀行是提供開發(fā)性金融服務(wù)的政策性銀行，也是地方政府獲取銀行貸款的主力銀行。目前，蘇州、丹陽、青島、欽州、楊凌等地的園區(qū)開發(fā)均獲得了國開行的大力支持。
與一般的商業(yè)貸款不同，國家開發(fā)銀行并不要求借款人以特別的土地所有權(quán)為抵押，而是通過推動區(qū)域的城市化與產(chǎn)業(yè)化，實現(xiàn)土地增值，以可出讓土地的收益權(quán)作為抵押，其看重的并不是土地本身，而是土地所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。因此，獲取國開行的貸款更有利于培養(yǎng)開發(fā)主體的內(nèi)部現(xiàn)金流以及園區(qū)的持續(xù)滾動開發(fā)。
二、信托融資
在我國，信托資金用于土地開發(fā)已有許多成功的案例。2008年山東聊城市政府與中融信托、濟南商業(yè)銀行合作，通過銀行發(fā)行理財產(chǎn)品募集資金，由中融信托對資金進行投放與管理，完成新城的開發(fā)。重慶信托聯(lián)合重慶三峽銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行，以銀行理財產(chǎn)品與信托對接的方式，通過60億股權(quán)融資方案，完成舊城區(qū)的土地一級開發(fā)。
信托資金可采用銀信聯(lián)合股權(quán)回購、發(fā)行債券類信托計劃、社?；稹⒈ｋU資金委托貸款等方式參與土地開發(fā)。
三、融資租賃
融資租賃模式與BOT模式的主要區(qū)別在于，BOT項目是以權(quán)換權(quán)，而融資租賃模式則是以利換權(quán)，充分保證了地方政府對項目的管理經(jīng)營權(quán)，主要包括固定資產(chǎn)融資租賃和售后回租兩種模式。
針對部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，地方政府發(fā)出招標(biāo)選定供貨商，與供貨方簽訂協(xié)議，供貨方負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，地方政府作為承租方得到基礎(chǔ)設(shè)施的使用權(quán)，并向供貨方支付租金，在支付租金時間及總額達到約定之后，供貨方將基礎(chǔ)設(shè)施所有權(quán)無償轉(zhuǎn)回給地方政府；地方政府也與金融租賃公司合作，可對現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)采用售后回租的形式獲取資金。此過程中，地方政府既能盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，又可避免承擔(dān)項目折舊風(fēng)險。
四、基礎(chǔ)建設(shè)投資基金
由地方政府組建基金公司，積極尋求與主力銀行、信托公司進行深度合作，共同向社會投資者發(fā)行基金單位，設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，并委托專業(yè)的基金管理公司進行管理?；A(chǔ)建設(shè)投資基金應(yīng)設(shè)置較長的存續(xù)期，募集的資金主要用于中長期的基建項目，如碼頭、航道、道路等建設(shè)，為了降低風(fēng)險，也可允許基金投資短期項目、房地產(chǎn)開發(fā)項目以及產(chǎn)業(yè)投資項目，如倉庫、廠房、辦公樓、水電設(shè)施、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等。
五、股權(quán)私募基金
目前，股權(quán)私募基金投資于區(qū)域開發(fā)已經(jīng)成為一種趨勢。地方政府出資成立一家完全控股的子公司，選擇一家國內(nèi)外知名的大型股權(quán)私募基金公司（黑石、貝恩、凱雷、弘毅等），完成對子公司的增資擴股，形成一家新的土地開發(fā)合資公司，作為土地開發(fā)的市場主體。同時，地方政府還可以與股權(quán)私募基金達成協(xié)議：土地開發(fā)完成后的產(chǎn)業(yè)引入方面，股權(quán)私募基金可以對園區(qū)內(nèi)的重點項目優(yōu)先進行戰(zhàn)略投資。
地方政府將股權(quán)私募基金作為戰(zhàn)略投資者引入項目公司，作為土地開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主力，管委會只需要將精力專注于區(qū)域的總體策劃、土地收儲、土地出讓等環(huán)節(jié)，二將土地整理這一中間環(huán)節(jié)交由合作的股權(quán)私募基金負(fù)責(zé)，這樣既可以控制開發(fā)風(fēng)險，又可以充分利用社會資本進行園區(qū)建設(shè)，還能有效推進產(chǎn)業(yè)項目引進，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
六、土地開發(fā)融資的發(fā)展趨勢
2008年為了應(yīng)對金融危機，我國實施了4萬億經(jīng)濟刺激計劃，基建和民生成為重點投資領(lǐng)域，地方政府融資平臺的信貸規(guī)模迅速增加，根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，截至2018年4月末，全國地方政府債務(wù)余額16.6萬億，部分平臺公司債務(wù)負(fù)擔(dān)超過警戒線，財政風(fēng)險和金融風(fēng)險巨大，融資平臺為主導(dǎo)的融資模式難以持續(xù)，土地新一輪開發(fā)急需融資模式創(chuàng)新支持。
金融支持土地開發(fā)，應(yīng)當(dāng)走一條間接融資、直接融資等多種融資模式相結(jié)合的道路。短期來看，基礎(chǔ)建設(shè)巨額融資的主要來源仍將是中長期信貸融資，其中進一步引導(dǎo)社?；?、保險資金參與基礎(chǔ)建設(shè)，并從機制上降低投資風(fēng)險是重點的金融創(chuàng)新方向。
中期來看，應(yīng)逐步推進資產(chǎn)證券化，擴大資產(chǎn)證券化范圍，對可證券化的資產(chǎn)，通過金融工具和產(chǎn)品創(chuàng)新轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，盤活地方政府的資產(chǎn)存量，深化直接融資范圍和手段。
長期來看，逐步擴大地方債試點，推行市政債，完善資本市場結(jié)構(gòu)，明確融資主體，并促使地方政府行為的投資理性化，從根本上解決基礎(chǔ)建設(shè)融資問題，這是今后資本市場發(fā)展重要方向，長期土地持續(xù)開發(fā)所必需的金融基礎(chǔ)要素。
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