產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的角色定位影響著具體的項(xiàng)目開發(fā)模式，依據(jù)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中的主要擔(dān)責(zé)工作和盈利點(diǎn)的不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的角色大體可分為投資管理、土地運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資等幾種類型，其中，地產(chǎn)開發(fā)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展根基，土地運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)一般只有大尺度的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目才會(huì)涉及。從小尺度的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域看，目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大致呈現(xiàn)出四種不同的角色定位模式。
1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商角色
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域市場(chǎng)化最為成熟的角色，以產(chǎn)業(yè)物業(yè)和配套商住租售為商業(yè)模式，如聯(lián)東U谷、天山集團(tuán)等。很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還非常倚重住宅板塊的銷售，如華夏幸福之前走的就是“以售養(yǎng)園”的模式。目前很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都是從傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型而來(lái)，不可避免都帶著“高周轉(zhuǎn)、快回報(bào)”的傳統(tǒng)房地產(chǎn)基因。隨著政府對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不斷提升，過(guò)去那種“拿地-建設(shè)-銷售”的開發(fā)模式越來(lái)越不合時(shí)宜，產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)與培育表現(xiàn)相對(duì)弱勢(shì)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商也不太受歡迎。近年來(lái)，富有遠(yuǎn)見的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正在從單純的開發(fā)商向產(chǎn)業(yè)投資商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商身份悄然轉(zhuǎn)變。
2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資商角色
以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資獲取資本管理收益，如鼎輝投資物流地產(chǎn)、平安投資健康地產(chǎn)等。這種情況一般都是與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)，如平安不動(dòng)產(chǎn)與萬(wàn)科、招商、碧桂園、旭輝等合作；也有自己擁有開發(fā)能力的，復(fù)星集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域就采用“金融＋開發(fā)”復(fù)合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，主要賺取資產(chǎn)管理收益和開發(fā)利潤(rùn)兩塊收益。隨著中國(guó)版REITS的逐步推行，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資商也會(huì)成為存量產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盤活的重要力量，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“建管用”分離的專業(yè)化運(yùn)作。
3、產(chǎn)業(yè)投資商角色
地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)投資雙輪驅(qū)動(dòng)，如張江高科、星河集團(tuán)等。張江高科尋求科技地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)投資的有機(jī)融合、協(xié)同發(fā)展，摸索出一條集科技地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)投資商、創(chuàng)新服務(wù)商的“新三商”模式。星河集團(tuán)利用母公司四大業(yè)務(wù)的聚合，構(gòu)造了“房東+股東”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，房東即為在不同發(fā)展階段的企業(yè)提供創(chuàng)客空間、孵化器、加速器、總部基地及各類生活配套等，股東則是為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供各類服務(wù)換股權(quán)，或者直接投資換股權(quán)。在雙創(chuàng)經(jīng)濟(jì)的投資浪潮下，投資引導(dǎo)招商模式風(fēng)行，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商下沉至產(chǎn)業(yè)投資的趨勢(shì)也愈發(fā)明顯。就具體企業(yè)來(lái)說(shuō)，是否介入產(chǎn)業(yè)投資，介入多深，要結(jié)合業(yè)務(wù)領(lǐng)域、自身金融運(yùn)作能力來(lái)定。
4、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商角色
為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，如天安云谷將自己定位為“企業(yè)非核心業(yè)務(wù)的外包服務(wù)商”。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中的地位凸顯，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商將越來(lái)越受到各方重視。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商不同于城市運(yùn)營(yíng)商，也不同于一般的產(chǎn)業(yè)服務(wù)商，它是以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心、以產(chǎn)業(yè)集群打造為重點(diǎn)、以產(chǎn)業(yè)資源為主要抓手的。億達(dá)中國(guó)屬于典型的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，在軟件與信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，除了自主開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目外，還通過(guò)銷售代理、招商及運(yùn)營(yíng)的模式向外輸出管理，目前已托管運(yùn)營(yíng)包括長(zhǎng)沙梅溪湖創(chuàng)新中心、昆山財(cái)智科技園等在內(nèi)的20多個(gè)園區(qū)。
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