2019年，東灘智庫(kù)為更好地了解粵港澳大灣區(qū)科技類園區(qū)的整體發(fā)展情況，組織團(tuán)隊(duì)對(duì)深圳、廣州、珠海、東莞等地科技型產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行深度考察。在這個(gè)過(guò)程中，東莞市松湖智谷產(chǎn)業(yè)園憑借“工業(yè)上樓”、“東莞制造2025示范產(chǎn)業(yè)園”等一系列關(guān)鍵詞成功出圈，被認(rèn)定為“東莞市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地”、“省市重大項(xiàng)目”、并入選廣深科技創(chuàng)新走廊24個(gè)創(chuàng)新節(jié)點(diǎn)、85個(gè)創(chuàng)新項(xiàng)目。結(jié)合東灘智庫(kù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“六定模型”，我們從定戰(zhàn)略、定產(chǎn)業(yè)、定產(chǎn)品、定開發(fā)、定招商、定運(yùn)營(yíng)六個(gè)方面解析松湖智谷是如何成功打造一個(gè)科技型產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)桿的。
一、定戰(zhàn)略
戰(zhàn)略定位——“制造名城的新智造基地”
從區(qū)位條件來(lái)看，松湖智谷產(chǎn)業(yè)園位于粵港澳大灣區(qū)主軸的中心位置，地處松山湖大道與石大路交匯處，緊鄰莞惠城軌寮步站，毗鄰松山湖高新區(qū)，距離莞深高速石大路出入口0.5公里，10-15分鐘車程到達(dá)市中心和松山湖，可以快速對(duì)接廣深，是粵港澳大灣區(qū)創(chuàng)新走廊的重要節(jié)點(diǎn)。
從區(qū)域格局來(lái)看，隨著莞深同城一體化，深圳產(chǎn)業(yè)向周邊城市轉(zhuǎn)移，例如華為終端和大數(shù)據(jù)中心遷移至松山湖，隨之而來(lái)的是其上下游的眾多供應(yīng)商企業(yè)的遷移，園區(qū)具備快速的承接深圳產(chǎn)業(yè)外溢的優(yōu)勢(shì)。
因此，園區(qū)定位為“制造名城的新智造基地”，圍繞“智能制造全生態(tài)鏈”通過(guò)高端輕型生產(chǎn)、組裝生產(chǎn)、設(shè)計(jì)研發(fā)、中試檢測(cè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等功能，與松山湖形成產(chǎn)業(yè)互動(dòng)和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，服務(wù)松山湖科技總部的生產(chǎn)制造需求。
二、定產(chǎn)業(yè)
產(chǎn)業(yè)定位——高端電子信息、智能裝備制造、大數(shù)據(jù)、新材料
松湖智谷的產(chǎn)業(yè)選擇是基于三個(gè)方面的考慮。
第一，基于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接。由于深圳的生產(chǎn)成本逐漸升高，深圳開始因地制宜地進(jìn)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移。園區(qū)所在的東莞松山湖區(qū)域主要承接深圳的電子信息、科研創(chuàng)新轉(zhuǎn)移。從東莞產(chǎn)業(yè)承接情況來(lái)看，2020年，東莞優(yōu)先承接的產(chǎn)業(yè)方向包括電子信息、汽車、化工、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、智能制造裝備、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)等。
第二，基于東莞產(chǎn)業(yè)升級(jí)。根據(jù)東莞的規(guī)劃，園區(qū)所在的松山湖區(qū)域是東莞未來(lái)的創(chuàng)新核，承載著推動(dòng)?xùn)|莞優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及做大新興產(chǎn)業(yè)的功能。新材料、新能源、人工智能、電子信息、生命健康是東莞要“做強(qiáng)、做大”的重要產(chǎn)業(yè)門類。
第三，基于未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)快速更迭，松湖智谷超前布局智能裝備制造、高端電子信息、新材料、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。
目前，松湖智谷已初步形成高端電子信息、智能裝備制造兩大產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)關(guān)鍵配套和應(yīng)用服務(wù)環(huán)節(jié)發(fā)展，以“智造”帶“制造”促產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，走特色化、品牌化發(fā)展道路。
三、定產(chǎn)品
產(chǎn)品定位——工業(yè)大廈、產(chǎn)業(yè)大廈、企業(yè)總部大廈、配套設(shè)施
環(huán)顧珠三角，產(chǎn)業(yè)園為數(shù)不少，松湖智谷卻備受關(guān)注，一是打造以一棟棟拔地而起的工業(yè)大廈為代表的明星產(chǎn)品，與周邊低矮的廠房形成了鮮明對(duì)比，成為引得多地爭(zhēng)相學(xué)習(xí)的“工業(yè)上樓”樣板；二是為了構(gòu)筑企業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)、中試、配套、展銷、辦公等全生態(tài)鏈，打造以產(chǎn)業(yè)大廈、超高層企業(yè)總部大廈為代表的特色產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)“你的上下游就在隔壁那棟樓”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈；三是為園區(qū)企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)、休閑、娛樂、消費(fèi)、居住等綜合一體化配套服務(wù)打造的以配套設(shè)施為代表的服務(wù)產(chǎn)品。
1、工業(yè)大廈——工業(yè)上樓，深挖土地效益
產(chǎn)品功能：項(xiàng)目作為東莞市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地，享受50年獨(dú)立紅本產(chǎn)權(quán)分割銷售，以智能制造產(chǎn)業(yè)用房為主導(dǎo)，著力解決了層高、承重、隔振、吊裝、物流等問題，全面滿足后工業(yè)時(shí)代智能廠房的需求。
產(chǎn)品參數(shù)：一到三層層高6米，標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米、承重750-1000kg/㎡(一樓1000kg/㎡，樓上750kg/㎡)，柱間距8.4*8.4米，每棟配備客梯、貨梯共5臺(tái)，全玻璃幕墻設(shè)計(jì)，并設(shè)置了吊裝平臺(tái)、卸貨平臺(tái)、大型貨物中轉(zhuǎn)平臺(tái)、物流中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)等。
2、產(chǎn)業(yè)大廈——建筑低碳，打造品質(zhì)辦公
產(chǎn)品功能：滿足部分企業(yè)研發(fā)、試制/中試、檢測(cè)、營(yíng)銷、產(chǎn)品展示、物資流通及存儲(chǔ)、管理辦公等個(gè)性化需求，與工業(yè)大廈形成生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈聚集格局。
產(chǎn)品參數(shù)：采用國(guó)際化的空中垂直綠化、全玻璃幕墻空間設(shè)計(jì)，樓層標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米，空間利用率高；采用雙層中空LOW-E玻璃，隔音隔熱，降低入駐企業(yè)辦公成本；每棟配置6臺(tái)高速電梯，實(shí)現(xiàn)上下班不擁堵。
3、B區(qū)超高層企業(yè)總部大廈——服務(wù)共享，集成產(chǎn)業(yè)服務(wù)
產(chǎn)品功能：超高層定位為企業(yè)總部大廈，滿足企業(yè)全生態(tài)總部辦公需求。重點(diǎn)引進(jìn)服務(wù)于智能制造產(chǎn)業(yè)的科技、金融、研發(fā)、設(shè)計(jì)、貿(mào)易等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)總部企業(yè)，集研發(fā)設(shè)計(jì)、展銷體驗(yàn)、貿(mào)易銷售、金融服務(wù)于一體，成為園區(qū)新生產(chǎn)力的發(fā)動(dòng)機(jī)，加速產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)成形。
產(chǎn)品參數(shù)：建筑總高度達(dá)150米，建筑總共34層、標(biāo)準(zhǔn)層高4.2米，配備10部高速電梯，采用雙層中空LOW-E玻璃設(shè)計(jì)。
4、配套設(shè)施——功能齊備，加速產(chǎn)城融合
松湖智谷以產(chǎn)業(yè)生態(tài)新城為核心理念，圍繞園區(qū)企業(yè)和員工的需求，提供5000㎡網(wǎng)紅智能餐廳、配套商業(yè)街、共享會(huì)議室、一站式服務(wù)中心、政府政務(wù)中心、人才公寓、市政公交車站、生態(tài)公園、科技孵化器、產(chǎn)品展示中心等基礎(chǔ)服務(wù)，解決企業(yè)人才吃住行生活配套。
四、定開發(fā)
商業(yè)模式——租售結(jié)合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益平衡
松湖智谷由東莞高盛集團(tuán)與廣東信鴻集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，總投資200億元。作為東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地試點(diǎn)之一，享有基地相關(guān)產(chǎn)權(quán)分割銷售政策，項(xiàng)目整體商業(yè)模式以物業(yè)租售結(jié)合為主，在探索工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、土地集約化發(fā)展的過(guò)程中，為東莞乃至全國(guó)工業(yè)用地創(chuàng)新開發(fā)提供經(jīng)驗(yàn)成果。
作為東莞首個(gè)M0用地工業(yè)上樓項(xiàng)目，根據(jù)政策要求，自持經(jīng)營(yíng)計(jì)容建筑面積的51%。
政策鏈接——
東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法的通知第二十五條——M0用地可分割轉(zhuǎn)讓的計(jì)容建筑面積不得超過(guò)該用地總計(jì)容建筑面積的49%。已辦理分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目不得再次申請(qǐng)分割轉(zhuǎn)讓。
M1用地則允許產(chǎn)權(quán)分割出讓，給考核達(dá)標(biāo)的企業(yè)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，首批M1工業(yè)用地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證已于2021年12月獲得。
政策鏈接——
東莞市“工改M1”項(xiàng)目工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則第三條——“工改M1”項(xiàng)目的工業(yè)生產(chǎn)用房可按幢、層等固定界限為基本單元分割，層是工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權(quán)分割的最小單位，不得在層內(nèi)再進(jìn)行分割，每個(gè)基本單元的套內(nèi)建筑面積不得少于500平方米。
開發(fā)分期——滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)一片，成熟一片
松湖智谷一期項(xiàng)目共計(jì)6個(gè)地塊，開發(fā)面積250畝，總投資約30億元，建筑面積（不含地下車庫(kù)）為70萬(wàn)平方米，平均容積率為3.75。其中，廠房建筑總面積約49.5萬(wàn)平方米，占比70%。
目前建設(shè)現(xiàn)狀是A區(qū)總建面19.4萬(wàn)㎡，已于2018年12月竣工驗(yàn)收；B區(qū)建筑面積26.2萬(wàn)㎡，目前已完成主體工程量50%，C、D、E、F區(qū)合計(jì)建筑總面積31.2萬(wàn)㎡，正著手地下空間的建設(shè)。
圖：松湖智谷鳥瞰圖
五、定招商
招商策略——活動(dòng)招商、以商招商、政策招商
東灘智庫(kù)在松湖智谷招商展示中心見證了園區(qū)廣受政府、媒體、商協(xié)會(huì)、企業(yè)以及同行的高度關(guān)注，參觀考察絡(luò)繹不絕。截至去年9月，松湖智谷正式簽約企業(yè)達(dá)375家，形成了以智能制造裝備、高端電子信息、新材料、5G大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、研發(fā)總部為主導(dǎo)的“5+N”產(chǎn)業(yè)體系。其中國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)86家、規(guī)模以上企業(yè)73家、行業(yè)龍頭企業(yè)25家、市鎮(zhèn)“倍增計(jì)劃”企業(yè)12家、科研實(shí)驗(yàn)室25個(gè)，同時(shí)還有34家是華為、VIVO、小米等知名品牌企業(yè)的供應(yīng)商，顯著的招商成效離不開以下行之有效的招商策略：
1、活動(dòng)招商：通過(guò)打造永不落幕的智能產(chǎn)業(yè)交易博覽會(huì)、舉辦《中國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)暨產(chǎn)業(yè)集約化（工業(yè)上樓）創(chuàng)新發(fā)展論壇》等活動(dòng)，將園區(qū)從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地，提升為智能產(chǎn)業(yè)集聚平臺(tái)，開幕開辟產(chǎn)業(yè)招商新戰(zhàn)場(chǎng)。
2、以商招商：通過(guò)企業(yè)交流的形式，共享上下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸情況,一方面對(duì)園區(qū)服務(wù)成效進(jìn)行提升改善，另一方面，通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼等形式，鼓勵(lì)在園企業(yè)調(diào)動(dòng)自身資源，發(fā)揮口碑影響，推動(dòng)園區(qū)招商引資。
3、政策招商：松湖智谷獲首批“東莞市重點(diǎn)招商園區(qū)（低成本空間）”稱號(hào)，通過(guò)釋放4萬(wàn)平方米作為低成本空間場(chǎng)地，將面向高成長(zhǎng)性項(xiàng)目、高新技術(shù)企業(yè)，給予入園企業(yè)租賃場(chǎng)地免租18-24個(gè)月不等的扶持政策，全力響應(yīng)政府給予的政策支持，降低優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐門檻，培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
六、定運(yùn)營(yíng)
運(yùn)營(yíng)策略——打造生產(chǎn)性服務(wù)平臺(tái)、搭建產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺(tái)和提供品牌建設(shè)服務(wù)
為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的全領(lǐng)域服務(wù)，打造一站式服務(wù)中心和專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)為企業(yè)提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)，聚集企業(yè)生長(zhǎng)的各種資源與要素，通過(guò)打造生產(chǎn)性服務(wù)平臺(tái)、搭建產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺(tái)和提供品牌建設(shè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)服務(wù)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、資源鏈的整合，為園區(qū)的科技服務(wù)業(yè)生態(tài)壞境創(chuàng)造更好的市場(chǎng)氛圍。
生產(chǎn)性服務(wù)平臺(tái)：主要為企業(yè)提供全生命周期的精準(zhǔn)服務(wù)，具體包括：智慧工廠建設(shè)服務(wù)、工業(yè)大數(shù)據(jù)服務(wù)、機(jī)器換人綜合解決方案、工業(yè)設(shè)計(jì)服務(wù)、產(chǎn)學(xué)研轉(zhuǎn)化服務(wù)、生產(chǎn)設(shè)備在線監(jiān)測(cè)維護(hù)、金融服務(wù)（投融資、企業(yè)上市）、智慧園區(qū)服務(wù)（企業(yè)IT,智慧辦公）、政府服務(wù)+科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)等。
產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺(tái)：智能供需對(duì)接服務(wù)（通過(guò)制定數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、引入評(píng)價(jià)模型、優(yōu)化搜索引擎，整合上下游服務(wù)鏈）、產(chǎn)品展示推廣服務(wù)（通過(guò)產(chǎn)品展示中心為企業(yè)搭建對(duì)外營(yíng)銷界面）、統(tǒng)一采購(gòu)服務(wù)平臺(tái)（收集企業(yè)采購(gòu)需求，通過(guò)集中采購(gòu)降低成本）。
品牌建設(shè)服務(wù)：通過(guò)提供定制化的會(huì)展服務(wù)、樣品市調(diào)、市場(chǎng)開拓、廣告推廣等服務(wù)，為企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)宣傳推廣。
小結(jié)
這里不是一個(gè)簡(jiǎn)單的產(chǎn)業(yè)園，未來(lái)將更像是一座小城，工作和生活可以相互融合，讓園區(qū)不再是冰冷的鋼筋混凝土工廠車間，而是企業(yè)經(jīng)營(yíng)和員工工作生活的溫馨家園。
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