在城市建設(shè)模式進(jìn)入存量發(fā)展階段的大背景下，開發(fā)區(qū)作為過去30年來我國城市土地增長的重要區(qū)域，也面臨著開發(fā)模式上的轉(zhuǎn)型，即由增量型發(fā)展向存量型發(fā)展轉(zhuǎn)變。開發(fā)區(qū)的城市更新有什么特色需求嗎？應(yīng)遵循什么樣的更新路徑？這是開發(fā)區(qū)推進(jìn)城市更新首先要了解的問題。
一、開發(fā)區(qū)城市更新的特色需求
一般來說，舊城區(qū)的城市更新主要是以改善人居環(huán)境、增加消費(fèi)場景、傳承歷史記憶等手段來完善城市功能，實現(xiàn)城市復(fù)興。而開發(fā)區(qū)的城市更新則是在我國產(chǎn)業(yè)向后工業(yè)化時代升級，產(chǎn)業(yè)組織形式發(fā)生變革的趨勢下，通過低效用地盤活、建筑功能轉(zhuǎn)型、土地集約利用等方式，來助力開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重組。
因此，開發(fā)區(qū)的城市更新工作，要從戰(zhàn)略目標(biāo)、功能定位、土地價值和營商環(huán)境等角度切入，進(jìn)行人城產(chǎn)融合發(fā)展環(huán)境的重新謀劃，來響應(yīng)開發(fā)區(qū)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重組過程中鮮明而獨(dú)特的需求。
1、重新謀劃開發(fā)區(qū)戰(zhàn)略目標(biāo)
開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為我國新型工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化的重要載體，在存量更新時代，開發(fā)區(qū)要實現(xiàn)的戰(zhàn)略目標(biāo)將比城區(qū)更新更加多元，具體表現(xiàn)在：不僅要實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量的增長，還要提升產(chǎn)業(yè)質(zhì)量，并在產(chǎn)城功能完善方面加強(qiáng)投入。
實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量的增長，仍是各類開發(fā)區(qū)在實施城市更新行動時的首要戰(zhàn)略目標(biāo)。除了追求經(jīng)濟(jì)總量增長，還要在開發(fā)區(qū)的城市更新中，完成對存量落后產(chǎn)能的淘汰，促進(jìn)低效產(chǎn)業(yè)項目轉(zhuǎn)型升級，優(yōu)化開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量提升。
而從城鎮(zhèn)化角度來說，開發(fā)區(qū)眾多的產(chǎn)業(yè)機(jī)遇也催生了大量的城市服務(wù)需求，在過往傳統(tǒng)的城市功能組團(tuán)規(guī)劃理念下，開發(fā)區(qū)內(nèi)的職工居住、生活服務(wù)需求無法得到有效滿足，職住分離現(xiàn)象較為普遍。那么，在開發(fā)區(qū)城市更新的機(jī)遇下，就要彌補(bǔ)城市功能的缺失，補(bǔ)齊服務(wù)設(shè)施短板，優(yōu)化人居環(huán)境、生態(tài)環(huán)境，提升在開發(fā)區(qū)內(nèi)安居生活的吸引力。
2、重新思考開發(fā)區(qū)功能定位
在粗放外延式發(fā)展向集約內(nèi)涵式發(fā)展理念轉(zhuǎn)變的背景下，開發(fā)區(qū)的演進(jìn)邏輯也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，倒逼開發(fā)區(qū)對其功能定位進(jìn)行調(diào)整。
比如，對于范圍較大的開發(fā)區(qū)層面來說，它的定位就要從單一的產(chǎn)業(yè)職能向更加綜合的城市職能轉(zhuǎn)變。特別是現(xiàn)在，很多開發(fā)區(qū)已經(jīng)不再是過去人們概念中處于城市邊緣的孤立衛(wèi)星城，而是進(jìn)一步與城市行政區(qū)融為一體，甚至成為多中心城市格局的重要組成部分。
而對于空間范圍較小的二級園區(qū)來說，它的定位卻恰恰相反，需要從過去追求大而全的綜合性園區(qū)向小而精的特色主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)變，通過聚焦細(xì)分產(chǎn)業(yè)的方式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資源高效集聚，帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游協(xié)同發(fā)展。
3、重新挖掘開發(fā)區(qū)土地價值
城市更新行動對于開發(fā)區(qū)而言，核心是能夠通過各類有效手段來對低效用地進(jìn)行再開發(fā)，挖掘未被激活的土地價值，使開發(fā)區(qū)在不進(jìn)行大規(guī)模拓展的情況下，實現(xiàn)高質(zhì)量的內(nèi)涵式發(fā)展。
具體來說，對于需要盤活的存量資產(chǎn)，可以鼓勵對現(xiàn)有廠房進(jìn)行微改造，實現(xiàn)閑置廠房租賃；或者對土地性質(zhì)、廠房功能進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)新的市場需求；對于確實無力進(jìn)行自主調(diào)整的，可以推動土地回收重新開發(fā)。
其次，對于土地利用率不高的項目，可以在合規(guī)前提下，允許其增加容積率；或者利用綠地、廣場等閑置土地進(jìn)行擴(kuò)建；以及多用途復(fù)合利用其產(chǎn)業(yè)空間和進(jìn)行地下空間的開發(fā)利用。
此外，開發(fā)區(qū)也應(yīng)該在產(chǎn)業(yè)技術(shù)快速變革的時代背景下，探索在空間布局層面主動預(yù)留戰(zhàn)略用地，為未來開發(fā)區(qū)的發(fā)展提供彈性，防止未來在新產(chǎn)業(yè)機(jī)遇出現(xiàn)時無地可用的窘境。同時，在規(guī)劃層面也可以探索借助城市更新對邊角地、插花地進(jìn)行整合利用。
最后，對于產(chǎn)業(yè)用地要加強(qiáng)管理，借助城市更新，將全生命周期管理向存量產(chǎn)業(yè)用地覆蓋；在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓過程中，積極運(yùn)用彈性出讓年期，掌握未來資源配置的主動權(quán)。
4、重新定義開發(fā)區(qū)營商環(huán)境
總的來說，借助城市更新行動，可以推動開發(fā)區(qū)的營商環(huán)境得到全方位提升，向宜業(yè)宜商宜居環(huán)境轉(zhuǎn)變。
在硬環(huán)境方面：可以推動解決開發(fā)區(qū)發(fā)展中的歷史遺留問題，完善園區(qū)路網(wǎng)、環(huán)保工程等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；面向未來落實雙碳目標(biāo)，加強(qiáng)節(jié)能改造、清潔能源覆蓋，推動低碳園區(qū)建設(shè)；并且推動開發(fā)區(qū)中城中村的拆遷和違章整治，直觀提升開發(fā)區(qū)的城市風(fēng)貌，增強(qiáng)給客商的第一印象。
在軟環(huán)境方面：則可以補(bǔ)充生活服務(wù)功能，解決企業(yè)用工關(guān)心的日常生活消費(fèi)、子女入學(xué)、職工居住等問題；產(chǎn)業(yè)服務(wù)方面，可以在開發(fā)區(qū)內(nèi)完善公共產(chǎn)業(yè)平臺，為企業(yè)賦能；此外，還應(yīng)該借助城市更新，提升政務(wù)服務(wù)效能，在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)立分布式的企業(yè)一站式政務(wù)服務(wù)窗口，優(yōu)化開發(fā)區(qū)的營商環(huán)境。
二、開發(fā)區(qū)城市更新的四大路徑
在我國，無論是國家級開發(fā)區(qū)、還是省市級開發(fā)區(qū)，普遍采取一區(qū)多園的發(fā)展模式，在空間上劃分為若干產(chǎn)業(yè)功能片區(qū)、閉環(huán)管理的專業(yè)園區(qū)乃至更小的二級園區(qū)，相應(yīng)形成了四個層面的園區(qū)空間，發(fā)展空間尺度從大到小，功能承載從多到少，它們的更新目標(biāo)和路徑也不一樣。
1、職能提升，更新為城市新區(qū)
對于最大的開發(fā)區(qū)層級來說，需要加強(qiáng)產(chǎn)城融合，實現(xiàn)開發(fā)區(qū)職能的提升，更新為城市新區(qū)。比如我們熟知的蘇州工業(yè)園區(qū)，在278平方公里范圍內(nèi)，除了有高端制造與國際貿(mào)易區(qū)外，還形成了金雞湖商務(wù)區(qū)，以及獨(dú)墅湖科教創(chuàng)新區(qū)，和陽澄湖旅游度假區(qū)，具備較為綜合多樣的復(fù)合城市功能。
從諸如蘇州工業(yè)園區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)等優(yōu)秀案例來看，開發(fā)區(qū)層面的城市更新，通常將形成具有產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)以及生態(tài)區(qū)的城市新區(qū)。在產(chǎn)業(yè)方面，增添專業(yè)的產(chǎn)業(yè)設(shè)施，比如各類孵化平臺、產(chǎn)業(yè)技術(shù)平臺、公共檢測平臺等；在生活設(shè)施方面，補(bǔ)充購物、教育、醫(yī)療等短板；在生態(tài)方面，形成街頭綠地、城市公園、生態(tài)公園等多樣的生態(tài)空間體系。通過生產(chǎn)、生活、生態(tài)三方面的功能完善，來覆蓋開發(fā)區(qū)內(nèi)低、中、高不同收入群體的物質(zhì)、精神需求，提升開發(fā)區(qū)的職住比。
2、整體改造，更新為綜合片區(qū)
對老的鋼鐵、化工等工業(yè)片區(qū)來說，在重工業(yè)搬離城市的趨勢下，需要對片區(qū)內(nèi)的工業(yè)遺存進(jìn)行整體改造，為老工業(yè)片區(qū)重塑產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力，將其更新為城市新的綜合功能片區(qū)。比如合肥東部新中心，原本是瑤海老工業(yè)基地，由于城市產(chǎn)業(yè)整體退二進(jìn)三，加之城市圈層式發(fā)展，導(dǎo)致片區(qū)功能、價值發(fā)生巨大變化。當(dāng)前，合肥正對其實施整體更新，目標(biāo)建設(shè)成為華東青年中心、安徽雙創(chuàng)中心和合肥東部中心，成為城市新興的綜合片區(qū)。
對于開發(fā)區(qū)更新來說，需要從人的視角出發(fā)，圍繞“未來園區(qū)”人居需求，在就業(yè)空間打造、生活空間打造、公共環(huán)境提供三方面，體現(xiàn)以人文本理念，打造彰顯科技人居的微型城市。首先，需要營造科技人文的科創(chuàng)氛圍，圍繞未來工作方式，搭建系統(tǒng)的科創(chuàng)服務(wù)體系，滿足科技創(chuàng)業(yè)工作者的創(chuàng)業(yè)需求。其次，要打造尺度宜人的生活空間，注重多樣化居住空間和生活服務(wù)空間的打造，配套商業(yè)、醫(yī)療、文化、體育、教育等多項功能。最后，要提供智慧共享的生態(tài)服務(wù)，利用智慧化的手段，建設(shè)智慧型園區(qū)，配套交通、安防、環(huán)境等多項生態(tài)服務(wù)。
3、功能混合，更新為產(chǎn)業(yè)社區(qū)
對于工業(yè)園區(qū)來說，我們要轉(zhuǎn)變功能分區(qū)的理念，在產(chǎn)業(yè)向科技創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的趨勢下，需要對工業(yè)園的土地功能進(jìn)行混合重構(gòu)，推動在園區(qū)內(nèi)部實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)等多種用地的功能混合，將同質(zhì)化的工業(yè)用地更新為功能多元化的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，吸引科技人才、產(chǎn)業(yè)人才聚集，共同推動創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)發(fā)展。
典型案例如上海周浦智慧產(chǎn)業(yè)園，占地約3.77平方公里，前身為周浦都市型工業(yè)園區(qū)，通過園區(qū)更新開發(fā)和功能升級，現(xiàn)已發(fā)展成為涵蓋軟件研發(fā)、服務(wù)外包、金融服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、生活功能的微型城市綜合體。目前，周浦智慧產(chǎn)業(yè)園圍繞集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能方面的產(chǎn)業(yè)定位，重點(diǎn)引入科技含量高、帶動能力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Υ蟮膬?yōu)質(zhì)項目。
4、業(yè)態(tài)調(diào)整，更新為主題園區(qū)
對于最基層的二級園區(qū)來說，可以進(jìn)一步聚焦產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，將普適性的通用業(yè)態(tài)調(diào)整為更符合目標(biāo)企業(yè)需求的專業(yè)產(chǎn)業(yè)空間，以主題園區(qū)的形式，實現(xiàn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)更高效的發(fā)展。在政府層面，可以將分散的企業(yè)集中到標(biāo)準(zhǔn)化園區(qū)，集約利用土地，避免環(huán)境污染。在企業(yè)層面，可以降低小企業(yè)拿地、建設(shè)的投資壓力，專注于企業(yè)經(jīng)營。而在產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面，更容易在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)上構(gòu)建協(xié)同效應(yīng)，形成上下游產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)生態(tài)。
典型案例如張江國創(chuàng)中心，占地約150畝，前身是劍騰液晶顯示器廠房，原廠房于2014年底由上海萬科同張江高科強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手進(jìn)行投資改建。歷經(jīng)一年半的建設(shè)與打磨，張江國創(chuàng)中心應(yīng)運(yùn)而生，形成了434業(yè)態(tài)組合的科創(chuàng)園區(qū)。四大核心功能為空運(yùn)貨物服中心、總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新辦公、創(chuàng)新孵化加速成長、研發(fā)機(jī)構(gòu)，三大服務(wù)功能為科技成果轉(zhuǎn)化平臺、創(chuàng)新資本交易平臺、知識產(chǎn)權(quán)交易平臺，四大配套功能為精品餐廳、休閑娛樂、創(chuàng)意咖啡、文體活動。
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