目前，各地開(kāi)發(fā)區(qū)在二級(jí)園區(qū)更新方面的操作案例比較多，我們也考察和參與過(guò)一些小尺度園區(qū)更新項(xiàng)目。根據(jù)我們的研究經(jīng)驗(yàn)，成功的小尺度園區(qū)更新項(xiàng)目，大多遵循了以下四方面的更新理念，一是鼓勵(lì)特色產(chǎn)業(yè)，二是鼓勵(lì)有機(jī)更新，三是鼓勵(lì)空間蛻變，四是鼓勵(lì)模式多元，下面我們分別闡述一下。
一、鼓勵(lì)特色產(chǎn)業(yè)
第一條更新理念，就是要鼓勵(lì)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，形成主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前市面上，這些城市中的二級(jí)園區(qū)的更新方向，可以分為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和科技產(chǎn)業(yè)園兩大類方向，都是比較適合都市產(chǎn)業(yè)園的方向。
創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)不是最開(kāi)始時(shí)候比較空泛的文創(chuàng)園區(qū)概念了，而是會(huì)聚焦某一個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方向，比如時(shí)尚藝術(shù)、建筑設(shè)計(jì)等方向，通過(guò)加強(qiáng)同類型企業(yè)的聚集度，來(lái)提升園區(qū)的主題概念。在物業(yè)更新上，一般這些創(chuàng)意企業(yè)也比較喜歡老舊廠房那種格調(diào)和空間感，主要的更新手段是以舊廠房個(gè)性化改建為主。
案例鏈接：上海大寧中心廣場(chǎng)
上海大寧中心廣場(chǎng)，原本為上海第一機(jī)床廠，它利用自己位于環(huán)上大影視園區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)，聚焦影視動(dòng)漫、電競(jìng)游戲產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)集聚了300余家影視文化企業(yè)。同時(shí)，圍繞上海打造“全球電競(jìng)之都”的目標(biāo)，積極發(fā)展電競(jìng)產(chǎn)業(yè)，吸引上海市電競(jìng)協(xié)會(huì)、拳頭、動(dòng)視、香蕉計(jì)劃、心動(dòng)網(wǎng)絡(luò)、蘇寧電競(jìng)、EDG戰(zhàn)隊(duì)等近30家頭部電競(jìng)企業(yè)及戰(zhàn)隊(duì)入駐。
還有一類園區(qū)，是往更加硬核的科技產(chǎn)業(yè)園方向進(jìn)行更新。這類園區(qū)主要利用現(xiàn)在新型產(chǎn)業(yè)用地的政策，就是通常所說(shuō)的M0用地。一般通過(guò)把園區(qū)物業(yè)更新為標(biāo)準(zhǔn)廠房或者新型產(chǎn)業(yè)用房，在產(chǎn)業(yè)上聚焦生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、信息技術(shù)這些高端研發(fā)制造業(yè)，為城市在制造業(yè)退出后提供新的發(fā)展動(dòng)力。
案例鏈接：龍湖淡水湖畔科創(chuàng)園
龍湖淡水湖畔科創(chuàng)園位于上海閔行區(qū)，從黃二村工業(yè)園這樣一個(gè)村集體低端制造業(yè)園區(qū)，更新升級(jí)為以人工智能、航空航天、生物醫(yī)藥2.5智造為主的科創(chuàng)園區(qū)。新建設(shè)的功能性廠房可以提供“研發(fā)+生產(chǎn)+辦公”空間，已經(jīng)吸引了節(jié)卡機(jī)器人、藍(lán)箭航天等企業(yè)的入駐。
二、鼓勵(lì)有機(jī)更新
第二條更新理念，是鼓勵(lì)對(duì)園區(qū)物業(yè)進(jìn)行有機(jī)更新。2021年，住建部提出在實(shí)施城市更新行動(dòng)中要防止大拆大建的通知，提出要轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主的有機(jī)更新理念。
從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新項(xiàng)目中，可以對(duì)物業(yè)條件較好的建筑實(shí)施現(xiàn)狀保留微改造手法，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有建筑的功能提升；對(duì)部分不符合未來(lái)園區(qū)產(chǎn)業(yè)需求的空間，可以實(shí)施局部改造加建，以及對(duì)未利用空地進(jìn)行重新利用，實(shí)現(xiàn)集約利用；而對(duì)于剩余沒(méi)有改造條件的空間則實(shí)施局部拆建、重建，進(jìn)而為園區(qū)補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)服務(wù)等公共功能。
通過(guò)有機(jī)更新的方式，可以幫助產(chǎn)業(yè)園實(shí)現(xiàn)從同質(zhì)化空間到多元化空間的調(diào)整，形成產(chǎn)業(yè)功能融合的園區(qū)格局。同時(shí)，園區(qū)功能的提升，為更新實(shí)施主體在物業(yè)租售外，增加了通過(guò)產(chǎn)業(yè)服務(wù)等資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)回報(bào)的可能。
案例鏈接：上生新所
上生新所為萬(wàn)科在上海的城市更新項(xiàng)目，通過(guò)留、改、拆的方式將上海生物制品研究所改建為一個(gè)標(biāo)桿型的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。具體來(lái)說(shuō)，就是對(duì)“哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂(lè)部”這一歷史建筑進(jìn)行保護(hù)修繕，植入了號(hào)稱“世界最美書(shū)店”的蔦屋書(shū)店和網(wǎng)紅泳池；改建原來(lái)的疫苗研究生產(chǎn)用房，將功能調(diào)整為創(chuàng)意辦公和人才公寓；還有就是拆除外圍一些低矮簡(jiǎn)陋的配套用房，重建為新的商業(yè)和消費(fèi)空間。
三、鼓勵(lì)空間蛻變
第三條更新理念，就是在有機(jī)更新留改拆的基礎(chǔ)上，仍然需要對(duì)原有用地條件進(jìn)行調(diào)整，來(lái)使園區(qū)空間蛻變，滿足新產(chǎn)業(yè)的空間使用需求。
總的來(lái)說(shuō)，無(wú)外乎三個(gè)方面：一是園區(qū)建筑容量的變化，一方面是促使土地的集約高效利用，另一方面這也是一些園區(qū)最終能實(shí)現(xiàn)更新投資平衡的最大保障條件；二是對(duì)園區(qū)的建筑功能、土地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，這點(diǎn)很好理解，大多數(shù)都是從工業(yè)用地向商業(yè)、商務(wù)用地，或者是新型產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行調(diào)整；三是要對(duì)園區(qū)的形象進(jìn)行升級(jí)，包括建筑形象的升級(jí)以及園區(qū)生態(tài)景觀的完善。
要實(shí)現(xiàn)上述三個(gè)方面的更新，在建筑、規(guī)劃層面有非常多的操作手段，下面我們分別從產(chǎn)業(yè)增容提質(zhì)、建筑功能兼容、土地性質(zhì)調(diào)整、園區(qū)形象提升等四個(gè)方面談一下。
■ 產(chǎn)業(yè)增容提質(zhì)方面，要提升建筑容量，可以推動(dòng)高層廠房建設(shè)，在更高的集約用地下，實(shí)現(xiàn)輕型制造、精密制造的工業(yè)上樓。
■ 建筑功能兼容方面，可以以M0用地的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)，除了可以實(shí)現(xiàn)研發(fā)、生產(chǎn)功能的融合外，我們可以看到，全國(guó)各地目前的M0用地政策，普遍都允許適當(dāng)提高原有土地的容積率和配建比例上限。
■ 土地性質(zhì)調(diào)整方面，主要涉及的是城市產(chǎn)業(yè)退二進(jìn)三，原有的工業(yè)用地可以工轉(zhuǎn)商、工轉(zhuǎn)居，對(duì)園區(qū)功能進(jìn)行騰籠換鳥(niǎo)。
■ 園區(qū)形象提升方面，除了外立面美化、園區(qū)增綠這些硬件設(shè)施的升級(jí)，還要有智慧低碳等軟件方面的提升。
四、鼓勵(lì)模式多元
當(dāng)前，老舊工業(yè)園已經(jīng)在實(shí)踐中探索出了多種更新合作模式。因此，第四條更新理念，是在園區(qū)更新的合作模式上鼓勵(lì)多元化的操作方式。根據(jù)我們的研究，可以得出如下四種更新模式，下面我們結(jié)合案例逐個(gè)闡述一下。
1、自主更新模式
一般以國(guó)企集團(tuán)為主，在集團(tuán)內(nèi)成立專門(mén)的更新部門(mén)，對(duì)集團(tuán)所持有的存量閑置資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)盤(pán)活，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。更新后的園區(qū)既可以企業(yè)自用，發(fā)展新的集團(tuán)業(yè)務(wù)；也可以單純地出租經(jīng)營(yíng)，成為園區(qū)運(yùn)營(yíng)商。這塊做的比較好的，像上海的華鑫置業(yè)，它是上海儀電集團(tuán)旗下實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)戰(zhàn)略的實(shí)施主體。它已經(jīng)通過(guò)對(duì)自身物業(yè)的改造，成功打造了華鑫天地和華鑫中心兩個(gè)系列品牌，一個(gè)專注于園區(qū)，一個(gè)是辦公樓產(chǎn)品。不僅如此，它還與閔行梅隴合作，以品牌輸出的方式，受托改造了一個(gè)36萬(wàn)方的第三方園區(qū)。
2、合作經(jīng)營(yíng)模式
這種模式是由輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商對(duì)園區(qū)進(jìn)行整租，不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商對(duì)土地進(jìn)行變性和物業(yè)改造來(lái)提升租金水平。這種模式已經(jīng)非常成熟，形成了一些具有規(guī)模的企業(yè)，像德必集團(tuán)、錦和集團(tuán)等。以德必集團(tuán)為例，它有簽20年長(zhǎng)租合約的承租運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)輸出的受托運(yùn)營(yíng)和參股運(yùn)營(yíng)三種方式。通過(guò)對(duì)合作項(xiàng)目進(jìn)行二次定位和更新改建，可以大幅提升物業(yè)出租價(jià)格，作為二房東的租賃收入占到德必集團(tuán)營(yíng)收的80%。
3、協(xié)議出讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式
這種方式通過(guò)協(xié)議出讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，原業(yè)主可以退出項(xiàng)目，由聚焦于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更新的地產(chǎn)商或資本方重新進(jìn)行物業(yè)的調(diào)整、盤(pán)活、增值。相對(duì)來(lái)說(shuō)，這個(gè)方式目前在深圳、上海、北京等地區(qū)的增量更新模式中運(yùn)用得較為普遍，新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在獲得土地使用權(quán)后，向政府提出規(guī)劃變更請(qǐng)求，把老舊廠房重建為工業(yè)上樓項(xiàng)目，可以快速實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目的現(xiàn)金流平衡。以翰同資本為例，它聚焦于在北京、上海對(duì)商辦資產(chǎn)的收購(gòu)、改造和運(yùn)營(yíng)，通過(guò)與行業(yè)內(nèi)的相關(guān)資源進(jìn)行合作，共同推動(dòng)物業(yè)更新。比如它和華住集團(tuán)共同收購(gòu)了張江蓋臣商務(wù)中心，改造后與陽(yáng)光城達(dá)成了物業(yè)的出售協(xié)議，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目退出。
4、政府平臺(tái)公司回購(gòu)模式
這種方式是政府主動(dòng)下場(chǎng)，推動(dòng)轄區(qū)內(nèi)低效資產(chǎn)的依法回購(gòu)，實(shí)現(xiàn)存量土地的重新入市。比如北京經(jīng)開(kāi)區(qū)成立了亦莊城市更新有限公司，主要職責(zé)就是以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作方式推動(dòng)北京經(jīng)開(kāi)區(qū)的有機(jī)更新。代表案例是對(duì)GE航衛(wèi)項(xiàng)目進(jìn)行第三方價(jià)值評(píng)估，以資產(chǎn)回購(gòu)方式主動(dòng)回收土地，定向服務(wù)于經(jīng)開(kāi)區(qū)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一的新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈。無(wú)疑，這種方式要求開(kāi)發(fā)區(qū)具有比較強(qiáng)的資金實(shí)力和產(chǎn)業(yè)判斷能力，聚焦主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向，主動(dòng)推動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)的更新升級(jí)。
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