產(chǎn)業(yè)園區(qū)是以空間為載體，以產(chǎn)業(yè)為根基，以金融為推力，以服務(wù)運(yùn)營為抓手的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。從地產(chǎn)角度看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是承載企業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能載體，是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)之后發(fā)展起來的又一種地產(chǎn)形態(tài)，也稱為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的困境
產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)與城市功能相融合的價(jià)值綜合體，在城市空間演進(jìn)中往往扮演著引擎帶動(dòng)的作用，也是備受各地政府和開發(fā)區(qū)管委會(huì)的重視。正是因?yàn)榭臻g的概念，讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為一種新的土地獲取手段。近年來，在房地產(chǎn)集體低迷的背景下，出于低成本拿地和謀求高回報(bào)的沖動(dòng)，大量資本涌入產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)域。
但是，伴隨產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的政府管控逐步嚴(yán)格、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)早已告別早期的暴利時(shí)代。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，真正盈利的不足一半。即使如北京、上海等產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的城市，諸多好位置的項(xiàng)目也不一定能做好。而一個(gè)失敗的項(xiàng)目，往往造成投資者“騎虎難下”，甚至項(xiàng)目建成后比土地更難盤活。
二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的兩類客戶
1、企業(yè)客戶的需求
第一個(gè)特征是大客戶小客群，意思就是客戶群體看著很大，但能夠入駐園區(qū)的潛在客戶很小，這里以某市的企業(yè)客群情況做下分析，這個(gè)城市的總體企業(yè)數(shù)量有230萬，制造業(yè)企業(yè)有13萬多，注冊(cè)資產(chǎn)實(shí)繳100萬以上的不到1萬，分析下來可以進(jìn)入園區(qū)的潛在客戶只有3641家。
第四個(gè)特征是企業(yè)客戶的決策是非常理性的，與一般的房地產(chǎn)不同，產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品具有交易頻次低、交易金額大、決策因素多、決策周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，不像住宅，企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)物業(yè)的需求是作為生產(chǎn)資料的，專業(yè)性要求強(qiáng)，性價(jià)比還要高，不同的產(chǎn)業(yè)客戶對(duì)產(chǎn)品的位置交通、舒適檔次、外在形象、基本配套、園區(qū)服務(wù)等要求可能差別很大，這就給產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)提出了比較大的挑戰(zhàn)。
2、政府客戶的需求
一方面，政府客戶對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目有著多層次的要求，可以歸結(jié)為四個(gè)方面，一是產(chǎn)值、稅收、就業(yè)等方面的產(chǎn)出要求，二是對(duì)引進(jìn)龍頭企業(yè)、科技小巨人、科研院所等的企業(yè)質(zhì)量要求，三是容積率、外立面、建筑層高等的形象要求，四是對(duì)開發(fā)周期、自持比例、招商進(jìn)度等的速度要求。經(jīng)濟(jì)越是發(fā)達(dá)的地區(qū)，地方政府對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的要求越高。
另一方面，政府客戶對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目實(shí)施多維度的管控，隨著各地工業(yè)用地的逐漸稀缺，政府對(duì)工業(yè)用地的管理越來越精細(xì)，包括分類管理、供應(yīng)方式、出讓年限、轉(zhuǎn)讓限制、土地利用標(biāo)準(zhǔn)、回收機(jī)制等等，政府可以通過有形的政策和無形的管理對(duì)園區(qū)產(chǎn)生重大影響。因此有一個(gè)說法是，做產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，相當(dāng)于帶著鐐銬跳舞。
三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心本質(zhì)
以上分析了企業(yè)客戶和政府客戶的特征，這里再匯總說下產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的特征。一是項(xiàng)目以實(shí)出發(fā)，必須理性、高性價(jià)比地滿足客戶效率成本訴求；二是產(chǎn)品個(gè)性化強(qiáng)、不能簡(jiǎn)單復(fù)制；三是產(chǎn)品組合要豐富，覆蓋各類客戶需求；四是需要滾動(dòng)開發(fā)，貼近市場(chǎng)需求調(diào)整；五是開發(fā)周期長(zhǎng)，一年的開發(fā)規(guī)模有限；六是政府預(yù)期高，項(xiàng)目見效益時(shí)間長(zhǎng)，有段沉默期需要堅(jiān)持；七是價(jià)格有天花板，開發(fā)利潤較低。
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