伴隨中國城市化的進程不斷推進，開發(fā)區(qū)融入城市發(fā)展已成為一大趨勢。從諸如蘇州工業(yè)園、廣州開發(fā)區(qū)等案例來看，位于中心城區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)占比高的開發(fā)區(qū)城市更新，通常將形成具有產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、商務區(qū)以及生態(tài)區(qū)的城市新區(qū)。結(jié)合東灘智庫的咨詢經(jīng)驗，開發(fā)區(qū)整體更新為城市新區(qū)主要遵循五點策略：策劃規(guī)劃一體、構筑全新引力、推動產(chǎn)業(yè)升級、增強城市韌性、解決三大難題。
一、規(guī)劃新模式：策劃規(guī)劃一體
首先要引入新的規(guī)劃模式，將策劃和規(guī)劃一體化推進。開發(fā)區(qū)城市更新規(guī)劃，要綜合考慮不同方面的發(fā)展需求。過去的城市更新規(guī)劃對空間更新看得較重，愿意花錢請大牌機構做概念規(guī)劃設計，出現(xiàn)了很多看起來漂亮但難以落地的情況。而采取策劃規(guī)劃一體化，實現(xiàn)策劃向后、規(guī)劃向前對接，發(fā)揮策劃研究部門對產(chǎn)業(yè)理解的長處，向規(guī)劃部門提供外部咨詢意見，讓開發(fā)區(qū)城市更新規(guī)劃不僅關注到空間形態(tài)的更新，更注重戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)、功能的更新，把開發(fā)區(qū)城市更新規(guī)劃做實。
二、發(fā)展新優(yōu)勢：構筑全新引力
其次要通過城市更新，提升開發(fā)區(qū)形象和在區(qū)域中的價值定位，釋放高品質(zhì)的土地空間，構筑新的發(fā)展引力，打造新的城市名片，以吸引更多人才、企業(yè)和資本進入，主要體現(xiàn)在提高區(qū)域價值、保障生產(chǎn)要素、布局科技設施、優(yōu)化營商環(huán)境四個方面。
一是區(qū)域價值引力，通過城市更新，提升開發(fā)區(qū)形象和在區(qū)域中的價值定位，獲得更多的政策支持（對外開放、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等）；二是生產(chǎn)要素引力，通過集約用地，釋放高品質(zhì)的土地空間；通過設施打造，提升人才、資本、數(shù)據(jù)、技術等生產(chǎn)要素保障；三是科技設施引力，在更新時要考慮國家重大科技設施布局，提前謀劃面向未來的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新機遇；四是營商環(huán)境引力，通過城市更新，提升城市形象，優(yōu)化營商環(huán)境，打造城市名片，吸引更多優(yōu)質(zhì)資本投資。
三、產(chǎn)業(yè)新結(jié)構：推動產(chǎn)業(yè)升級
第三要推動產(chǎn)業(yè)升級，這是構筑開發(fā)區(qū)城市更新的核心動力。開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的主要途徑有三類：其一是推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，以退二進三的形式重塑產(chǎn)業(yè)結(jié)構，這是開發(fā)區(qū)城市更新最主要的產(chǎn)業(yè)升級方式。其二是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，一些國家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)承擔著承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的任務，因此這里的開發(fā)區(qū)城市更新重心放在功能配套完善等方面，旨在為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件。其三是加強產(chǎn)教融合，助力科技成果的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化，對于一些擁有一定教育科研基礎的開發(fā)區(qū)，可以促進地區(qū)科研技術孵化與科技成果轉(zhuǎn)化同樣也是推動產(chǎn)業(yè)升級的有效途徑。比如無錫經(jīng)開區(qū)實施黃金灣科創(chuàng)園整體改造提升，大力引進科技孵化、文化創(chuàng)意、總部經(jīng)濟等項目，打造總部基地、創(chuàng)意天地、創(chuàng)客空間，形成總部集聚、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、工作生活一體化的“科產(chǎn)城人”融合載體。
四、園區(qū)新風貌：增強城市韌性
第四，在城市更新行動中，不能僅僅改變城市風貌，更要著力增強城市韌性，城市韌性建設就是完善城市應對重大突發(fā)災害與事件的應急響應能力。
增強城市韌性主要體現(xiàn)在四個維度：一是基礎設施韌性，是保障城市在面對突發(fā)災害時城市能正常穩(wěn)定運行，保證基本用電用水不斷；二是公共空間韌性，是規(guī)劃各類彈性空間，提供避難場所或者在疫情期間提供方艙醫(yī)院等應急設施建設必要的公共空間；三是社會生活韌性，是在發(fā)生突發(fā)事件時，城市居民生活能夠得到保證，具體表現(xiàn)在保供應、保醫(yī)療等體系建設；四是生態(tài)環(huán)境韌性，在雙碳大背景下，保證城市生活生產(chǎn)生態(tài)空間平衡，為實現(xiàn)碳達峰、碳中和創(chuàng)造條件。
五、實施新路徑：解決三大難題
最后，城市新區(qū)更新工作的開展，核心是解決資金、拆遷和招商等問題。一是資金保障，城市更新項目的一大特點就是周期長，資金需求量大，因此需要多元化的融資渠道，保障城市更新項目所需資金。資金來源可以分為政府資金、平臺公司資金、社會資金三大類。二是拆遷保障，開發(fā)區(qū)需要完善區(qū)域內(nèi)拆遷的政策保障，包括拆遷制度的流程規(guī)范，與各方權利權益的保障。制度保障包括搬遷協(xié)議規(guī)范、搬遷制度創(chuàng)新等，權利保障則分為被拆遷的原權利主體和拆遷實施主體的權益保障。三是招商保障，建立招商項目儲備庫，編制項目入庫條件；建立合作企業(yè)庫，篩選出一批有實力有資源的優(yōu)秀企業(yè)；設計多元的合作模式，根據(jù)項目與企業(yè)需要，選擇不同的合作模式。
案例鏈接：廣州開發(fā)區(qū)的城市更新
在廣州開發(fā)區(qū)城市更新的總體規(guī)劃中，城市更新工作總體戰(zhàn)略目標就是要提高城市綜合實力、產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力、城市宜居活力，支撐開發(fā)區(qū)高質(zhì)量發(fā)展目標的實現(xiàn)。
廣州開發(fā)區(qū)城市更新經(jīng)歷三個階段，從最初強調(diào)快批、快建、快拆，到現(xiàn)在強調(diào)要精細化，產(chǎn)城融合與質(zhì)量速度并重。廣州開發(fā)區(qū)前期對區(qū)域的三大片區(qū)做了詳細的規(guī)劃，黃埔港片區(qū)著重推進低端低效物業(yè)和城中村改造，科學城片區(qū)則堅持以產(chǎn)城融合為導向，而知識城片區(qū)是保障產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)新園區(qū)連片整體開發(fā)和農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展。
圍繞著三個片區(qū)，廣州開發(fā)區(qū)實施了一系列保障支持措施。一是設立有城市更新局，負責統(tǒng)籌全區(qū)城市更新工作，負責全區(qū)城市更新項目的指導、審批、督辦、協(xié)調(diào)；二是設立城市更新基金，利用總規(guī)模2000億元的廣州城市更新基金，為城市更新項目提供資金支持；三是提出首開先建，設立“首開先建”規(guī)劃建設方案專章，要求復建安置區(qū)、公服設施、政府產(chǎn)業(yè)用房最先完成建設，保證搬遷的居民在盡可能快的時間里實現(xiàn)回遷；四是建立項目儲備庫，把城市更新前期項目納入城市更新項目儲備庫進行動態(tài)管理，并定期下達前期項目計劃。
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