產業(yè)園區(qū)是以空間為載體，以產業(yè)為根基，以金融為推力，以服務運營為抓手的產業(yè)集聚區(qū)，是產業(yè)與城市功能相融合的價值綜合體。產業(yè)園區(qū)開發(fā)運營的本質還是一種商業(yè)行為，凡是商業(yè)行為就需要資金的“融-投-管-退”。本文主要探討一下產業(yè)園區(qū)開發(fā)“融-投-管-退”各個環(huán)節(jié)可以借助的金融工具。
一、融：兩種融資形式
融資的首要目的是保障產業(yè)園區(qū)項目的現金流穩(wěn)定。
1、項目融資是首選
采取項目融資方式，盡量減少項目自有資本金的投入，減少開發(fā)主體與項目公司的風險關聯度，降低系統性風險。項目公司一般都是剛剛成立，可融資的標的有限（土地、在建工程），因此融資渠道也是十分有限的。相較于傳統融資，項目融資看重融資標的，更看重未來收益。項目融資的前提是“項目是好項目”，譬如有好的選址、有大客戶定制、有政府平臺回購、有經驗的操盤手等，才能實現“錢跟著項目走”的效果。
2、主體融資是后盾
主體融資是項目融資的輔助和后盾，主要是保證充足的自有資本金比例，準備彌補項目銷售回款不及預期的缺口，別讓產業(yè)園區(qū)項目夭折。如果說項目融資主要看項目的造血能力，那么主體融資則更依賴主體的綜合實力，包括資產規(guī)模、信用等級、金融資源、擔保主體等。主體融資有非常多的融資渠道，如融資租賃、應收賬款收益權轉讓、定向融資、債券融資等，園區(qū)運營商要充分了解各個融資方式的資金成本、資金使用限制、融資條件、融資流程等。
二、投：兩大資金循環(huán)
兩大資本循環(huán)即產品投資循環(huán)和產業(yè)投資循環(huán)。
1、產品投資循環(huán)
影響產品投資循環(huán)主要有三個因素，一是產品成本的管控，二是產品質量的打磨，三是產品租售的速度。成本管控是產業(yè)園區(qū)的生命線，貫穿項目開發(fā)的整個流程，涉及拿地、產品定位、方案設計、工程管理、供應商管理等，建安成本是產業(yè)園區(qū)項目的最大成本。產品品質是實現產品投資循環(huán)的前提，涉及產品的功能、動線、層高、柱距、承重、豎向交通等等，打造好用好看又省錢的產品，需要有非常豐富的園區(qū)開發(fā)經驗。
2、產業(yè)投資循環(huán)
在產業(yè)園區(qū)開發(fā)中，園區(qū)運營商應積極介入，構建園區(qū)、產業(yè)、資本三者融合發(fā)展的園區(qū)開發(fā)模式。秉承“以小博大、以遠博近”的開發(fā)理念，以產業(yè)投資作為切入點，成立產業(yè)投資基金，引導市場化資金集聚，進行園區(qū)物業(yè)投資，并以園區(qū)物業(yè)資產作價入股園區(qū)企業(yè)，以未來的收益吸引企業(yè)集聚；伴隨園區(qū)發(fā)展逐漸完善產業(yè)服務，促進產業(yè)集聚集群，隨著人氣的聚集，地價的升值，逐漸獲取園區(qū)開發(fā)利益。
三、管：兩個角色定位
主要包括金融服務的鏈接者和提供者兩個角色定位。
1、金融服務的鏈接者
在金融領域，能夠產生未來現金流的資產，如房產、設備、存貨、應收賬款、知識產權等，都可以作為融資標的，但基于交易成本的考慮，傳統金融機構往往不認企業(yè)的大部分資產。中小企業(yè)是產業(yè)園區(qū)的主力客群，但中小企業(yè)在傳統金融機構沒有“信用”。園區(qū)金融服務的首要價值是基于園區(qū)品牌傳遞信用，做金融服務的鏈接者，依托園區(qū)運營商掌握的企業(yè)數據，重新建立企業(yè)的信用體系。
園區(qū)運營商可以通過線下銀企對接會、線上金融平臺、專業(yè)FA等，為入園企業(yè)牽線搭橋，助力入園企業(yè)才能享受利率更優(yōu)惠、條件更寬松的融資產品，或是效率更高的融資服務。例如聯東U谷面向入園企業(yè)提供八款企業(yè)專屬貸款產品，包括信用貸、線上貸、投聯貸、應收賬款質押、設備貸款、廠房按揭貸款、U谷擔保貸、知識產權質押等。
2、金融服務的提供者
園區(qū)金融服務的另一個價值是貼現信用，園區(qū)運營商作為金融服務的提供者，更加了解企業(yè)的情況，認同企業(yè)的信用。目前已有很多國資平臺公司和產業(yè)地產商躬身入場，通過擔保服務、小額貸款、商業(yè)保理、金融倉儲、融資租賃、產業(yè)投資基金等金融產品為入園企業(yè)提供融資服務。
通過提供直接的產業(yè)融資服務，可以極大提高產業(yè)園區(qū)的招商競爭力。以融資租賃服務為例，重慶兩江新區(qū)依托新區(qū)汽車工業(yè)和電子信息產業(yè)對機器人的需求，由兩江新區(qū)出面整合訂單形成機器人市場需求，同時成立機器人融資租賃公司，以“市場+金融”相結合方式，抓住機器人制造企業(yè)與機器人設備需求企業(yè)兩大客戶資源，實現了產業(yè)客戶的快速集聚。
四、退：兩條退出渠道
主要包括“賣產品”和“賣股權”兩條退出渠道。
1、賣產品：產業(yè)園區(qū)常規(guī)的退出渠道
“賣產品”就是物業(yè)產品銷售，即從政府獲取工業(yè)用地后進行整體開發(fā)，以標準廠房、研發(fā)綜合體等為開發(fā)對象并開展招商，將物業(yè)銷售給客戶?！百u產品”是聯東U谷、天山產業(yè)集團、坤鼎集團等園區(qū)開發(fā)商的主要盈利渠道。由于產業(yè)園區(qū)前期開發(fā)投資巨大，且我國缺乏暢通的產業(yè)園區(qū)融資通道，園區(qū)開發(fā)商不得不提高產業(yè)物業(yè)出售比例以迅速回籠資金。在“賣產品”之外，物業(yè)出租和提供服務也是獲利渠道，隨著各地工業(yè)用地政策的趨嚴，持有物業(yè)經營占比越來越高。
2、賣股權：REITs成為新的發(fā)展趨勢
“賣股權”包括園區(qū)項目股權轉讓和資產證券化兩種方式，傳統的園區(qū)項目股權轉讓出手較難，即使在產權交易所也很難獲得高的項目溢價，而發(fā)行園區(qū)REITs的資產證券化方式原來較難操作，現在開始得到政策支持。2020年4月發(fā)布的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，支持的領域包括高科技產業(yè)園區(qū)、特色產業(yè)園區(qū)等。
發(fā)行產業(yè)園區(qū)REITs的要求包括，項目權屬要清晰，具有持續(xù)經營能力，已產生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現金流，未來投資回報良好。項目收益和現金流水平是產業(yè)園區(qū)REITs未來發(fā)展的源頭活水。園區(qū)運營商一般以物業(yè)租金、停車費、物業(yè)管理費作為項目收益來源，仍可探索其它增值服務方式。對于園區(qū)開發(fā)商來說，通過發(fā)行產業(yè)園區(qū)REITs，可以降低資產負債率，改善財務狀況；也可以從運營的角度考慮全自持項目的布局，升級園區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式。
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