園區(qū)定位是產業(yè)園區(qū)開發(fā)的首要問題，決定了產業(yè)園區(qū)項目的發(fā)展方向，精準定位是產品規(guī)劃的前提和產業(yè)招商的基礎。在當前經濟發(fā)展放緩、產業(yè)投資遇冷的大環(huán)境下，包括創(chuàng)業(yè)投資、產業(yè)轉移、企業(yè)擴張、成果轉化等在內的各種客商來源，都變得更加不確定，進行精準定位變得更加困難。在東灘智庫看來，園區(qū)定位的“準”體現(xiàn)在功能定位、市場定位和產業(yè)定位三個層面，遵循一定的邏輯方法有助于確立更合適的定位。
一、產業(yè)園區(qū)的功能定位
功能定位是從園區(qū)空間的使用價值來說的，一般可分為生產制造、研發(fā)辦公、創(chuàng)業(yè)孵化、企業(yè)總部、銷售服務、倉儲物流等主要功能。園區(qū)的功能定位，在很大程度上決定了園區(qū)的物業(yè)形態(tài)，包括產品類型、產品組合、業(yè)態(tài)配比等。園區(qū)的功能定位首先取決于區(qū)位選址和土地性質，其次來源于市場供需的研判和地方政府的規(guī)劃要求。對于同一園區(qū)項目，不同人可能提出不同的功能定位，相應地園區(qū)運營的最后結果可能大相徑庭。
下面我們結合鄂州澤林智能交通產業(yè)園項目做些分析，這個項目選址在鄂州花湖機場臨空范圍下的澤林鎮(zhèn)，主要依托國內第一個貨運主題的臨空經濟區(qū)建設以及大武漢的產業(yè)外溢效應。在項目調研過程中，我們對鄂州的競品園區(qū)進行了較多的調研。葛店開發(fā)區(qū)是鄂州距離武漢城區(qū)最近的開發(fā)區(qū)，地處武漢產業(yè)向鄂州外遷的第一站，在此布局的產業(yè)園區(qū)項目比較多。
我們選取光谷聯(lián)合科技城和雙創(chuàng)谷產業(yè)園兩個項目做個對比分析，前者主打標準廠房類產品，后者主打高端研發(fā)辦公類產品。雙創(chuàng)谷產業(yè)園一期建設10余棟獨棟花園研發(fā)辦公樓，去化率只有30%左右，僅中國移動購入四棟作為區(qū)域辦公總部。而光谷聯(lián)合科技城項目啟動區(qū)的主力產品為3層半的雙拼框架結構廠房和獨棟框架結構廠房，目前一二期產品去化率接近100%，入駐企業(yè)涉及光電信息、智能制造、新材料、生物醫(yī)藥等產業(yè)領域。截止2021年底，園區(qū)已入駐企業(yè)80余家，90%的企業(yè)來自武漢。這個項目直接瞄準武漢向外轉移的研發(fā)制造類中小企業(yè)，功能定位比較準，啟動區(qū)開發(fā)很成功。
二、產業(yè)園區(qū)的市場定位
市場定位是園區(qū)功能定位的進一步細化，主要通過市場客群的分析進行客戶畫像，以指導園區(qū)的營銷招商工作。就一般的園區(qū)項目來說，我們采用的市場定位方法就是三圈層市場分析法。
一是本地市場分析，對項目周邊方圓10-20公里范圍內的新增企業(yè)數(shù)據(jù)樣本、存量企業(yè)樣本進行梳理，挖掘本地潛在市場客群。絕大多數(shù)園區(qū)項目以本地市場或根據(jù)地市場的客群為主，因為企業(yè)的外遷成本是很高的。二是周邊市場分析，主要研究項目周邊大都市的企業(yè)數(shù)據(jù)樣本，分析企業(yè)投資動態(tài)，挖掘大都市產業(yè)轉移、產能擴張的市場機會。三是外部市場分析，研究國內大型區(qū)域產業(yè)轉移趨勢和特征，研判大都市圈承接的產業(yè)轉移的機會，挖掘外部市場潛力。從項目區(qū)位來看，所在城市的產業(yè)集聚效應很重要，越靠近高能級城市的園區(qū)項目，外部的客群越多，項目所在城市的窗口效應越強，外部的客群越多。
我們以鄂州澤林智能交通產業(yè)園項目為例，這個項目的市場定位分為三個圈層展開。因為鄂州與武漢的同城化發(fā)展，本項目的重點市場聚焦在大武漢產業(yè)外溢上，重點招引武漢的上下游配套企業(yè)布局機會、企業(yè)擴張型布局機會，重點關注武漢相關科技成果轉化的產業(yè)化項目布局機會；本地市場作為主要市場，重點招引臨空經濟區(qū)七個鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內、鄂州市區(qū)的存量企業(yè)等搬遷、改善性布局機會；外部市場方面，主要考慮長三角、珠三角地區(qū)的產業(yè)轉移、區(qū)域布局類企業(yè)，作為機會市場。
三、產業(yè)園區(qū)的產業(yè)定位
產業(yè)定位決定了園區(qū)為“誰”而建，重點考慮這些企業(yè)的空間需求，將影響到園區(qū)的產品設計、公建配套和招商引資工作。在產業(yè)定位方面，關鍵點是如何定準產業(yè)，產業(yè)定的太泛，園區(qū)沒有競爭力，產業(yè)定的太窄，市場客群受限，都會影響招商去化。這個度很難把握，很多園區(qū)并不重視產業(yè)定位，主要基于市場客群分析規(guī)劃建設園區(qū)，結果在產業(yè)招商中錯失了很多高質量客戶，因為單元面積、層高承重、公建配套等不完全匹配?，F(xiàn)在，已有很多園區(qū)主動選擇特色產業(yè)園模式，聚焦特定產業(yè)需求打造極致的物業(yè)產品。
關于產業(yè)定位，東灘智庫也有一套定位方法論，我們從產業(yè)的吸引力和可行性兩方面設計了7個維度指標，分別為產業(yè)前景、產業(yè)政策、產業(yè)屬性、產業(yè)格局、產業(yè)組織、本地基礎與布局、本地的投資動態(tài)，一般是經過7個維度分析后進行綜合評價打分，評分高的作為優(yōu)先考慮的細分產業(yè)。
這7個維度指標，每一個維度都有相應的評價標準，比如產業(yè)前景方面優(yōu)選產業(yè)前景好、行業(yè)景氣度高、市場規(guī)模足夠大的產業(yè)；產業(yè)政策方面優(yōu)選符合政策導向、政策支持力度大的產業(yè)，這塊要分析政策對行業(yè)的影響、分析政策鼓勵的細則；產業(yè)屬性方面分析產業(yè)的典型特征，包括產品類別、產業(yè)鏈的地位、盈利水平、行業(yè)壁壘等，產業(yè)鏈的地位和盈利水平，直接影響企業(yè)的支付能力和稅收情況；產業(yè)格局方面主要分析行業(yè)集中度和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活躍度，行業(yè)集中度低、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活躍的產業(yè)容易招商；產業(yè)組織方面主要分析產業(yè)的區(qū)域集中度，以及背后的企業(yè)選址邏輯。最后兩個維度指標，主要是結合項目所在地的市場情況進行分析，包括本地的產業(yè)發(fā)展條件、本地的產業(yè)布局以及近幾年典型的投資案例情況，這在很大程度上決定了產業(yè)定位的可行性。
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