大家都知道，產(chǎn)業(yè)園區(qū)最早的商業(yè)模式是“賣產(chǎn)品”，到今天，僅靠這一招恐怕難以生存，更多的企業(yè)開始找新路子。根據(jù)東灘智庫多年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢經(jīng)驗(yàn)，我們總結(jié)了四種主流的商業(yè)模式，包括做產(chǎn)品利潤、做園區(qū)服務(wù)、做產(chǎn)業(yè)孵化和做增值資產(chǎn)。今天我們先來說一說“做增值資產(chǎn)”。
一、園區(qū)增值資產(chǎn)是什么
與傳統(tǒng)“賣產(chǎn)品”的思路不同，做增值資產(chǎn)是一種長期性、整體性的操作，開發(fā)運(yùn)營商要“摒得住氣”，通過5到7年的園區(qū)運(yùn)營管理，做高物業(yè)的使用價(jià)值來實(shí)現(xiàn)增值，此后通過資產(chǎn)剝離退出，完成一輪資本循環(huán)，并獲得變現(xiàn)收益。
在我們看來，做增值資產(chǎn)可以形成“融投管退”的資金閉環(huán)，收益可觀穩(wěn)定，在近年這種重資產(chǎn)難以持續(xù)的大環(huán)境下，可以實(shí)現(xiàn)向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型；但是園區(qū)運(yùn)作“慢工出細(xì)活”、周期較長，而且十分考驗(yàn)主體的運(yùn)營能力。
目前，支持園區(qū)資產(chǎn)REITs產(chǎn)品的國家政策陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)上的園區(qū)增值資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也表現(xiàn)良好，比如張江Reits、建信中關(guān)村Reits等近年的漲幅可達(dá)25%-47%。我們預(yù)判，未來園區(qū)資產(chǎn)增值將是核心的商業(yè)模式之一，那么做增值資產(chǎn)的操作要點(diǎn)是什么呢？
二、園區(qū)增值資產(chǎn)的退出方式
我們認(rèn)為，選好退出方式是核心，這個(gè)問題需要做好兩個(gè)決策，第一個(gè)是要在全部退出和部分剝離之間做選擇。一般來說，民企開發(fā)商持有的資產(chǎn)規(guī)模小，通常會(huì)選擇整體打包退出。而國企平臺(tái)公司會(huì)將所持有的園區(qū)內(nèi)的子園區(qū)部分剝離退出，比如成都高投集團(tuán)把位于成都高新區(qū)內(nèi)的天府軟件園一期及盈創(chuàng)動(dòng)力大廈進(jìn)行了資產(chǎn)證券化。
第二個(gè)決策，就是要選擇合理的交易方式。經(jīng)過我們的梳理，市面上主要有股權(quán)交易出售、發(fā)行ABS、CMBS等證券化產(chǎn)品和發(fā)行Reits產(chǎn)品這三種方式。那么他們各自的適用條件又是什么呢？
1、股權(quán)交易出售
首先看下最常規(guī)的股權(quán)交易出售，這種方式通過直接銷售來轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，適合不想繼續(xù)持有的民企開發(fā)商操作。但是直接銷售伴隨著高額的稅務(wù)成本和手續(xù)費(fèi)，雖然采取股權(quán)交易可以降低稅費(fèi)，但是園區(qū)這種大宗資產(chǎn)流動(dòng)性較差、這就導(dǎo)致了出手困難、溢價(jià)水平低。
2、ABS/CMBS等資產(chǎn)證券化
然后我們?cè)倏纯窗l(fā)行ABS、CMBS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這種方式下產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，更適合信用好又想持有資產(chǎn)的優(yōu)秀主體操作。比如說ABS/ABN是以園區(qū)未來的現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)融資，而發(fā)行CMBS/CMBN則是基于物業(yè)抵押的貸款證券化。但是這類方式融資成本高、對(duì)主體信用情況和園區(qū)現(xiàn)金流要求也高，實(shí)際的操作案例也是少得可憐。
3、發(fā)行園區(qū)Reits產(chǎn)品
最后一種就是發(fā)行園區(qū)Reits，由于政策利好、流動(dòng)性佳、靈活性高、收益穩(wěn)定、增值潛力大、投資門檻低等優(yōu)點(diǎn)，資本市場(chǎng)對(duì)Reits產(chǎn)品的接受度比較高。但是Reits有比較高的發(fā)行門檻，對(duì)項(xiàng)目的權(quán)屬、所處區(qū)位、資產(chǎn)規(guī)模和持續(xù)經(jīng)營能力都有比較高的要求。
那么什么樣的主體有這個(gè)能力呢？目前大部分產(chǎn)業(yè)園Reits都由國企平臺(tái)公司操作，比如華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、成都高投產(chǎn)園Reits等。不過，這也并不是說民企開發(fā)商就沒有機(jī)會(huì)了，從政策趨勢(shì)看，試點(diǎn)的區(qū)域和范圍正在逐步放寬，市場(chǎng)上也出現(xiàn)了少量民營園區(qū)Reits產(chǎn)品，比如京東倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施REITs、東久工業(yè)地產(chǎn)公司發(fā)起的東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園Reit。我們可以大膽預(yù)判，這一模式也將成為民企開發(fā)運(yùn)營商的優(yōu)選退出變現(xiàn)方式之一。
三、實(shí)踐條件和能力要求
說了那么多操作方式，園區(qū)做增值資產(chǎn)獲取溢價(jià)，考驗(yàn)的是開發(fā)運(yùn)營商的精益運(yùn)營能力，本質(zhì)還是要“練好內(nèi)功”，走好“選定資產(chǎn)-做強(qiáng)資產(chǎn)-剝離資產(chǎn)”三步棋。
1、怎么選定資產(chǎn)？
那怎么選定資產(chǎn)呢？我們認(rèn)為，可以從產(chǎn)業(yè)、物業(yè)、區(qū)位、競(jìng)爭(zhēng)等維度綜合考量，選擇潛力園區(qū)進(jìn)行投資建設(shè)、盤活升級(jí)。比如說，產(chǎn)業(yè)上可以關(guān)注戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)類園區(qū)；物業(yè)上，建議選擇以出租為主，擁有多樣化物業(yè)產(chǎn)品的園區(qū)；區(qū)位上，更適宜選擇位于一線、新一線或優(yōu)秀二線城市、處于國家高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、省級(jí)開發(fā)區(qū)等特殊政策區(qū)域內(nèi)的園區(qū)；競(jìng)爭(zhēng)上，要注意區(qū)域內(nèi)有沒有政府扶持的低價(jià)/免租園區(qū)，以免影響項(xiàng)目的租金回報(bào)。
2、怎么做強(qiáng)資產(chǎn)？
選定了目標(biāo)資產(chǎn)，就需要苦練“兩項(xiàng)內(nèi)功”。第一項(xiàng)是打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)的能力，這一項(xiàng)的關(guān)鍵在于做好頂層設(shè)計(jì)，產(chǎn)品要符合市場(chǎng)需求；第二項(xiàng)是園區(qū)運(yùn)營管理能力，這個(gè)本質(zhì)還是要考驗(yàn)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)的水平，在實(shí)際操作中，可以通過設(shè)立合資公司、整合資源等方式，構(gòu)建起產(chǎn)業(yè)園區(qū)全生命周期運(yùn)營服務(wù)能力。比如說張江光大產(chǎn)業(yè)園就是通過成立合資公司，集成了園區(qū)運(yùn)營管理、產(chǎn)業(yè)資源積累和招商、金融投資運(yùn)作能力于一體。
3、怎么剝離資產(chǎn)？
手持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的主體該如何踢好增值變現(xiàn)的“臨門一腳”呢？在前面，我們介紹了不同的退出方式，他們各有利弊和適用條件，這就需要開發(fā)運(yùn)營商根據(jù)自身?xiàng)l件去做好決策。同時(shí)，市場(chǎng)和政策環(huán)境也在不斷變化，在退出過程中，更需要尋找經(jīng)驗(yàn)豐富、操作靈活的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)來設(shè)計(jì)交易機(jī)制，以規(guī)避政策和交易風(fēng)險(xiǎn)。
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