當(dāng)下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)，正在經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的生存考驗(yàn)。在市場(chǎng)需求萎縮、行業(yè)內(nèi)卷加劇、政府監(jiān)管趨嚴(yán)的三重困境下，傳統(tǒng)的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式難以為繼。面對(duì)重重挑戰(zhàn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的未來發(fā)展之路在何方？新的趨勢(shì)和機(jī)遇又在哪里？本文將深入剖析產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的新趨勢(shì)，為從業(yè)者提供一些思考和啟示。
一、開發(fā)模式：多元?jiǎng)?chuàng)新，適應(yīng)市場(chǎng)
在產(chǎn)業(yè)投資下滑的大背景下，還有誰在新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)？這里來分析一下新建園區(qū)的三類場(chǎng)景：市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、地方性的政府平臺(tái)公司、機(jī)會(huì)性的單個(gè)園區(qū)開發(fā)。
1、市場(chǎng)化企業(yè)的產(chǎn)品迭代
市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，包括民營(yíng)的園區(qū)開發(fā)商和市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)公司，其主營(yíng)業(yè)務(wù)就是園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，通過園區(qū)產(chǎn)品租售獲得盈利，追求產(chǎn)品快周轉(zhuǎn)，謀求單項(xiàng)目盈利最大化。
在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，這類企業(yè)面臨著巨大的壓力。為了在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，他們不斷進(jìn)行產(chǎn)品迭代和創(chuàng)新。例如，聯(lián)東U谷的工業(yè)上樓產(chǎn)品線在珠三角復(fù)制落地，結(jié)合自身在產(chǎn)業(yè)園區(qū)20多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，推出符合工業(yè)上樓要求的第九代產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品。該產(chǎn)品著力提升園區(qū)立面形象外觀，匹配更加齊全的商務(wù)設(shè)施和生活配套，營(yíng)造花園式綠色生態(tài)環(huán)境，打造建筑可閱讀、街區(qū)可漫步、空間有溫度、服務(wù)零距離的新型多元化產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間。
但這類企業(yè)面臨的核心矛盾是：如何在地方政府50%自持比例要求下，破解快周轉(zhuǎn)與重運(yùn)營(yíng)的悖論。一方面，他們需要快速銷售物業(yè)以回籠資金，實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)；另一方面，政府的自持要求又使得他們不得不重視園區(qū)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。這就需要企業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)模式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，找到平衡點(diǎn)。
2、政府平臺(tái)的產(chǎn)投融合
除了傳統(tǒng)的國(guó)資園區(qū)開發(fā)商，地方性的政府平臺(tái)公司，紛紛轉(zhuǎn)型園區(qū)運(yùn)營(yíng)商和產(chǎn)業(yè)投資商，它們除了考慮投入產(chǎn)出和現(xiàn)金流的長(zhǎng)短期安排，還要考慮為區(qū)域培育產(chǎn)業(yè)，通過園區(qū)資產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)投資謀求長(zhǎng)期發(fā)展。
蘇州工業(yè)園區(qū)新建的上市企業(yè)產(chǎn)業(yè)園，就是一個(gè)成功的案例。該園區(qū)通過國(guó)資開發(fā)+專業(yè)運(yùn)營(yíng)+產(chǎn)業(yè)基金模式，實(shí)現(xiàn)載體開發(fā)成本與產(chǎn)業(yè)稅收的動(dòng)態(tài)平衡。這類項(xiàng)目往往采取“333”資金配比：30%財(cái)政資金撬動(dòng)30%社會(huì)資本，配套30%產(chǎn)業(yè)扶持基金，通過資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。這種模式不僅能夠吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新動(dòng)力，還能通過產(chǎn)業(yè)基金的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)園區(qū)資產(chǎn)的增值。
政府平臺(tái)公司在園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中，更注重產(chǎn)業(yè)與城市的融合發(fā)展。他們會(huì)從區(qū)域整體規(guī)劃出發(fā)，打造集產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)、休閑等多功能于一體的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，提升區(qū)域的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
3、機(jī)會(huì)主義者的資源重組
機(jī)會(huì)性的單個(gè)園區(qū)開發(fā)，包括原有廠房更新、低效用地開發(fā)、企業(yè)嘗試園區(qū)業(yè)務(wù)等情景，經(jīng)?？梢栽趯I(yè)咨詢機(jī)構(gòu)助力下，調(diào)動(dòng)各種資源、創(chuàng)新商業(yè)模式。
上海楊浦某老廠房改造的數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，通過產(chǎn)權(quán)方+運(yùn)營(yíng)方+產(chǎn)業(yè)方的三角股權(quán)架構(gòu)，將閑置資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為科技企業(yè)聯(lián)合辦公空間。這類項(xiàng)目的關(guān)鍵在于挖掘存量資源的隱藏價(jià)值鏈，如某汽車零部件廠改造后，利用原廠試車跑道打造智能網(wǎng)聯(lián)測(cè)試場(chǎng)景，租金溢價(jià)達(dá)200%。
這種機(jī)會(huì)性的園區(qū)開發(fā)，往往能夠敏銳地捕捉到市場(chǎng)的需求和機(jī)會(huì)，通過創(chuàng)新的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和價(jià)值最大化。在當(dāng)前土地資源日益緊張的情況下，對(duì)存量資源的盤活和再利用，將成為未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的一個(gè)重要方向。
二、產(chǎn)品模式：功能復(fù)合，產(chǎn)城融合
從園區(qū)產(chǎn)品業(yè)態(tài)來看，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)將更強(qiáng)調(diào)功能復(fù)合、產(chǎn)業(yè)社區(qū)、工業(yè)上樓、場(chǎng)景營(yíng)造等，實(shí)現(xiàn)在園區(qū)內(nèi)部的產(chǎn)-城-人有機(jī)融合。
1、按功能劃分的產(chǎn)品業(yè)態(tài)
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品業(yè)態(tài)可以分為三類，一是核心產(chǎn)品，二是配套產(chǎn)品，三是平衡產(chǎn)品。核心產(chǎn)品是服務(wù)產(chǎn)業(yè)客戶需求的，比如工業(yè)企業(yè)、科技企業(yè)使用的主要產(chǎn)品業(yè)態(tài)類型有高層辦公、多層辦公、獨(dú)棟總部、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。配套產(chǎn)品主要承載產(chǎn)業(yè)生態(tài)所需要的多樣化服務(wù)功能，產(chǎn)品業(yè)態(tài)類型主要有商務(wù)酒店、綜合會(huì)所、人才公寓、員工宿舍、配套商業(yè)等。平衡產(chǎn)品主要是從開發(fā)經(jīng)濟(jì)性考慮，在一定程度上平衡前期高投入的經(jīng)營(yíng)性業(yè)態(tài)，如住宅社區(qū)等。
這種功能復(fù)合的產(chǎn)品模式，能夠滿足企業(yè)和員工在生產(chǎn)、生活、休閑等多方面的需求，提升園區(qū)的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)業(yè)社區(qū)的打造，也讓企業(yè)員工能夠在園區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)工作與生活的有機(jī)融合，增強(qiáng)員工的歸屬感和幸福感。以聯(lián)東U谷上海東部灣創(chuàng)智中心項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目采取工業(yè)上樓模式，規(guī)劃了人才公寓、商業(yè)配套等，將打造以集成電路和生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)為支撐的“智造空間”，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是一個(gè)企業(yè)社群。
2、按盈利劃分的產(chǎn)品組合
也可以從產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的視角，將園區(qū)的物業(yè)產(chǎn)品分為兩類，第一類是引流產(chǎn)品，乃至就是搶流的產(chǎn)品，主要是廠房或辦公物業(yè)產(chǎn)品，千方百計(jì)把想招募的企業(yè)請(qǐng)進(jìn)園區(qū)來發(fā)展，除了自身力量搞出一些“有殺傷力的策略”外，還可以通過園區(qū)統(tǒng)一爭(zhēng)取政府政策支持來幫助搶流?，F(xiàn)在多地政府主導(dǎo)園區(qū)開啟了免租金策略，逼迫更多的園區(qū)開發(fā)商尋找物業(yè)租售之外的盈利模式。第二類是盈利產(chǎn)品，這些是只要企業(yè)客戶入駐了，留下來了，又有較強(qiáng)的信賴感和價(jià)值感，企業(yè)及企業(yè)的員工就必然會(huì)消費(fèi)的一些項(xiàng)目，包括宿舍公寓、物業(yè)服務(wù)、停車場(chǎng)、充電樁、便利商業(yè)、餐飲、咖啡、酒店、綠電儲(chǔ)能、蒸汽能源供應(yīng)，也包括一些較為小眾的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、文娛中心、共享會(huì)議室和接待室等，通過這些配套服務(wù)的運(yùn)營(yíng)，來為園區(qū)可持續(xù)發(fā)展提供現(xiàn)金流保障。
三、商業(yè)模式：復(fù)合經(jīng)營(yíng)，價(jià)值提升
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式，主要是解決項(xiàng)目主體的角色定位與盈利模式問題，要從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)層面考慮，明確掙什么錢？掙誰的錢？如何掙錢？其商業(yè)模式由產(chǎn)品租售轉(zhuǎn)向復(fù)合經(jīng)營(yíng)，未來產(chǎn)業(yè)園將更需要設(shè)施共享、智慧園區(qū)、產(chǎn)業(yè)賦能、投資創(chuàng)新等，專業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
1、理想的園區(qū)商業(yè)模式
大部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，主要模式就是物業(yè)產(chǎn)品租售、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。在地方政府對(duì)物業(yè)持有要求越來越高的情況下，依靠物業(yè)出售實(shí)現(xiàn)盈利越來越難。過去的理想狀態(tài)是實(shí)現(xiàn)收入對(duì)成本的雙覆蓋，一是出售物業(yè)部分收入盡量覆蓋園區(qū)總開發(fā)成本，二是租賃物業(yè)部分收入覆蓋園區(qū)運(yùn)營(yíng)成本，確保沒有現(xiàn)金流壓力。這樣園區(qū)開發(fā)商在不增加負(fù)債的情況下，擁有了一定量的園區(qū)物業(yè)資產(chǎn)，待園區(qū)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后獲得物業(yè)資產(chǎn)增值，可以通過出售資產(chǎn)或發(fā)行園區(qū)REITs退出，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利的最大化。
2、升級(jí)的園區(qū)商業(yè)模式
從園區(qū)運(yùn)營(yíng)演進(jìn)趨勢(shì)看，傳統(tǒng)的物業(yè)租售模式，正在讓位于復(fù)合運(yùn)營(yíng)的商業(yè)模式。產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式創(chuàng)新的關(guān)鍵就在于，顛覆單一租售模式，實(shí)現(xiàn)復(fù)合運(yùn)營(yíng)。一是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不只是靠賣房子和租房子盈利，還通過物業(yè)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作，獲得基于穩(wěn)定回報(bào)之外的資產(chǎn)增值收益；二是資本運(yùn)營(yíng)，通過租金、物業(yè)和基金投資園區(qū)內(nèi)的潛力企業(yè)，獲得直接投資收益和投資管理收益；三是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，從基礎(chǔ)的行政代辦到通用性的人才服務(wù)、融資服務(wù)，乃至到更具產(chǎn)業(yè)特性的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，獲取高附加值的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)收益。
張江高科以上海集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園為核心，深度參與細(xì)分領(lǐng)域賽道和新興產(chǎn)業(yè)賽道，拓展技術(shù)能級(jí)更高端、產(chǎn)業(yè)特征更明顯、上下游協(xié)同更高效的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2024年，張江高科發(fā)起設(shè)立集成電路創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)——張江浩芯，該平臺(tái)專注于服務(wù)集成電路、新一代信息技術(shù)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，致力于打造以集成電路產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)的專業(yè)化創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)。通過產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)的結(jié)合，張江高科不僅為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)提供了全方位的服務(wù)，還實(shí)現(xiàn)了自身的價(jià)值提升。
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