2013年7月4日，東灘顧問(wèn)首席咨詢師朱躍軍先生參加2013年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高層峰會(huì)。演講主題：理性回歸還是資本盛宴？以下是朱躍軍先生答記者問(wèn)，內(nèi)容摘錄：
問(wèn)：作為一家十年來(lái)專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，東灘顧問(wèn)是怎么看待產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的？
答：運(yùn)營(yíng)主體多元化，政府主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)含多個(gè)民營(yíng)的專業(yè)化或綜合化園區(qū)是發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)的開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)展了20多年，現(xiàn)在已經(jīng)到了做產(chǎn)業(yè)專業(yè)化服務(wù)，為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展提供切實(shí)支持的階段了。隨著連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策和高層高調(diào)調(diào)控的決心表示，傳統(tǒng)住宅和商業(yè)房地產(chǎn)熱度終逐漸消散，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展之路，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)也就是如今的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，越來(lái)越多的民營(yíng)企業(yè)開(kāi)始參與到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)中來(lái)了。因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)主體日益多元化，形成大的開(kāi)發(fā)區(qū)含有多種小型的專業(yè)園區(qū)或小型綜合性園區(qū)的運(yùn)營(yíng)樣態(tài)，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)之一。
問(wèn)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式是否仍以商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)為突破口？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與政府如何有效界定關(guān)系與合作分工？
答：整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)都會(huì)更多地聚焦到“承載產(chǎn)業(yè)、提供就業(yè)以及孵化創(chuàng)新發(fā)展”上來(lái)從政府的角度來(lái)看，房地產(chǎn)為繁榮經(jīng)濟(jì)服務(wù)，其現(xiàn)階段的重點(diǎn)已不只是創(chuàng)造GDP和短期就業(yè)，以及透過(guò)住宅房地產(chǎn)吸收過(guò)多貨幣流動(dòng)性的問(wèn)題上了；整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)更多地聚焦到“承載產(chǎn)業(yè)、提供就業(yè)以及孵化創(chuàng)新發(fā)展”上來(lái)了。中國(guó)的工業(yè)土地利用，應(yīng)該要能為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造“低成本、服務(wù)功能齊全、低碳環(huán)保的可持續(xù)發(fā)展環(huán)境”才能助力中國(guó)這一世界制造工廠向智造工廠轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化核心關(guān)竅之一是“產(chǎn)業(yè)集聚創(chuàng)造就業(yè)，環(huán)保低碳宜居促進(jìn)產(chǎn)城融合”。在這一理想框架下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種可以集聚產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)造就業(yè)、促進(jìn)研發(fā)、孵化企業(yè)的載體，其內(nèi)涵和外延已經(jīng)不得不包含了工業(yè)、商業(yè)和住宅地產(chǎn)，而上升到新城規(guī)劃建設(shè)的高度上來(lái)看了。其簡(jiǎn)單邏輯就是，想要引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，就必須集聚人，而集聚人的主要因素是人居，這就不得不含有住宅和商業(yè)配套?，F(xiàn)實(shí)的選擇結(jié)果，無(wú)論是政府還是開(kāi)發(fā)商，都希望把容易變現(xiàn)的住宅和部分商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊留在自己的手中，而把周期長(zhǎng)、任務(wù)艱難的產(chǎn)業(yè)引進(jìn)、企業(yè)服務(wù)外包出去。就易避難是自然規(guī)律，若難的事情做好了有更高的回報(bào)，那就會(huì)有人愿意去干難的活。因此，政府在其中需要將這一游戲規(guī)則制定好。長(zhǎng)周期的有含金量的事業(yè)要給他設(shè)計(jì)更高的回報(bào)。
例如，拿出部分容易變現(xiàn)的住宅和商業(yè)配套地塊作為完成既定產(chǎn)業(yè)集聚任務(wù)后的期權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。又如，通過(guò)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金、企業(yè)稅收返還、公用事業(yè)配套等，來(lái)支持和激勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)者做好產(chǎn)業(yè)集聚、和企業(yè)服務(wù)。政府的角色是制定好游戲規(guī)則，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的角色是發(fā)揮激勵(lì)機(jī)制和專業(yè)所長(zhǎng)，完成既定的產(chǎn)業(yè)集聚目標(biāo)和園區(qū)建設(shè)目標(biāo)，以繁榮地方經(jīng)濟(jì)為己任。一個(gè)不可否認(rèn)的特點(diǎn)是，我國(guó)的政府比較強(qiáng)勢(shì)，改革開(kāi)放三十年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)者是政府，學(xué)習(xí)江蘇模式后，許多地方政府都形成了企業(yè)化運(yùn)作這樣一個(gè)實(shí)際思路，各地方政府之間又形成了實(shí)際上的招商競(jìng)爭(zhēng)。概因?yàn)檎沼姓?、土地、資金的所有便利，因此招起商來(lái)更有優(yōu)勢(shì)。而這一模式發(fā)展到現(xiàn)階段是不是也到了需要轉(zhuǎn)型的時(shí)候了呢？不計(jì)成本地競(jìng)相引進(jìn)外商和外資，這在目前階段已經(jīng)不再合時(shí)宜。內(nèi)生性發(fā)展，關(guān)注民生，扶助國(guó)內(nèi)中小企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展已經(jīng)是轉(zhuǎn)型時(shí)期的主基調(diào)。因此，政府也有著向服務(wù)型政府來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。政府在城市規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)展和經(jīng)營(yíng)上將會(huì)越來(lái)越多地扮演著制定規(guī)則和做好監(jiān)督的角色，讓市場(chǎng)化運(yùn)作來(lái)完成具體的落實(shí)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式三個(gè)基本方向：房子不能不賣(mài)，不能簡(jiǎn)單賣(mài)至于，盈利模式是否仍以住宅和商業(yè)地產(chǎn)為變現(xiàn)手段？這一問(wèn)題。我個(gè)人認(rèn)為，不是必須的，但卻又是現(xiàn)實(shí)的。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的盈利可以有政府稅收返還、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)新型研發(fā)型企業(yè)的股權(quán)分享，甚至是政府聘用等多種形式來(lái)體現(xiàn)。如果思維只是固定在住宅和商業(yè)配套上，就談不上創(chuàng)新發(fā)展了。
其實(shí)近20多年來(lái)，我國(guó)在開(kāi)發(fā)區(qū)和園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展上已經(jīng)積累的相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，隨著越來(lái)越多民營(yíng)企業(yè)和資本的參與，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主體日益多元化已是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)盈利模式基本形成了三個(gè)方向性的選擇：一、主旨仍然是為了賣(mài)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)產(chǎn)品，獲得開(kāi)發(fā)差價(jià)。這與商業(yè)地產(chǎn)和住宅房產(chǎn)的套路基本一樣，加重的投入只是服務(wù)和概念性包裝。二、是不急著賣(mài)房產(chǎn)變現(xiàn)，而是通過(guò)做好產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，以能提供持續(xù)性的產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能，通過(guò)產(chǎn)業(yè)專業(yè)化服務(wù)來(lái)引進(jìn)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)企業(yè)，留住企業(yè)，賺取租金收益，提升園區(qū)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流從而提升土地和物業(yè)價(jià)值，以長(zhǎng)期的增值為目標(biāo)來(lái)取得綜合開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。萬(wàn)科、龍湖地產(chǎn)這些具有較強(qiáng)資本實(shí)力的傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)嘗試著這樣來(lái)運(yùn)作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)了。三、是參與揉合到產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)作中去，以引進(jìn)、孵化成長(zhǎng)型企業(yè)，等待孵化企業(yè)的股權(quán)上市、并購(gòu)等變現(xiàn)退出手段來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。
其中，第一個(gè)方向是最低級(jí)和普遍的一種商業(yè)盈利模式，其發(fā)展空間越來(lái)越狹窄。第二個(gè)方向是資本實(shí)力雄厚的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拉長(zhǎng)盈利回報(bào)周期，主動(dòng)地研究并靠攏產(chǎn)業(yè)專業(yè)化服務(wù)，以期獲得地塊短期租金回報(bào)和長(zhǎng)期增值的平衡。第三個(gè)方向是盈利想象力最強(qiáng)也最具有創(chuàng)新實(shí)踐的方向，其在產(chǎn)業(yè)專業(yè)化服務(wù)（例如，公共研發(fā)平臺(tái)功能的搭建、產(chǎn)業(yè)招商、企業(yè)孵化、投融資機(jī)制等）方面，要求更為貼近市場(chǎng)前瞻性需求和科技研發(fā)技術(shù)的前沿，準(zhǔn)確把脈地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的著力處，因地制宜地最大化地方資源優(yōu)勢(shì)，培育出特色優(yōu)勢(shì)型企業(yè)，從而透過(guò)分享企業(yè)成長(zhǎng)的紅利來(lái)獲得資本增值。這第三個(gè)方向亦是政府、企業(yè)和投資者最為樂(lè)意看到的模式，其操作含金量也是最高的，應(yīng)該成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作向著專業(yè)化發(fā)展的主攻方向?？傊?，用大白話來(lái)說(shuō)，搞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，房子不能不賣(mài)，但不能簡(jiǎn)單賣(mài)。賣(mài)房子為了獲取開(kāi)發(fā)和營(yíng)運(yùn)資金沒(méi)錯(cuò)，但以創(chuàng)新方式來(lái)分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展與物業(yè)回報(bào)所帶來(lái)的長(zhǎng)期資本增值才是政府、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和社會(huì)各方的努力方向。
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