本期導(dǎo)讀：
土地開(kāi)發(fā)融資相關(guān)資訊
土地開(kāi)發(fā)融資發(fā)展和創(chuàng)新需求
土地開(kāi)發(fā)融資的創(chuàng)新方向
案例借鑒：大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)發(fā)融資模式
※動(dòng)態(tài)資訊※
2012年6月26日二次審議的預(yù)算法修正案草案從嚴(yán)規(guī)范了地方債務(wù)，明確“地方各級(jí)預(yù)算按照量入為出、收支平衡的原則編制，不列赤字”，明確規(guī)定地方政府不能舉債，只有法律或國(guó)務(wù)院規(guī)定才可由國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)代地方政府發(fā)行債券。
地方政府實(shí)事求是地根據(jù)區(qū)域的實(shí)際情況，制定完善的投融資體制，推進(jìn)和深化投融資體制改革，豐富政府投融資模式，推進(jìn)投資主體多元化，可以有效拓寬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資渠道，提高公共投資效益和水平，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又快又好的發(fā)展。
※主題解析※
改革開(kāi)放后，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼出現(xiàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了“出口導(dǎo)向+園區(qū)經(jīng)濟(jì)”的飛速發(fā)展時(shí)代。土地開(kāi)發(fā)是園區(qū)建設(shè)的第一步，具有資金需求大、占用周期長(zhǎng)且前期回報(bào)低等特點(diǎn)，融資成為土地開(kāi)發(fā)的首要問(wèn)題。我國(guó)土地開(kāi)發(fā)融資先后經(jīng)歷了以政府財(cái)政為主的融資模式，以銀行貸款為主的單一融資模式和以銀行貸款為主的多元化融資模式。
2008年為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，我國(guó)實(shí)施了4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，基建和民生成為重點(diǎn)投資領(lǐng)域，地方政府融資平臺(tái)的信貸規(guī)模迅速增加，截至2010年底，全國(guó)1萬(wàn)余家地方政府融資平臺(tái)的債務(wù)余額為10.7萬(wàn)億元，占GDP的26.9%，負(fù)債率高達(dá)70.5%，財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)巨大，融資平臺(tái)為主導(dǎo)的融資模式難以持續(xù)，土地新一輪開(kāi)發(fā)急需融資模式創(chuàng)新支持。
※主題觀點(diǎn)※
土地開(kāi)發(fā)融資的創(chuàng)新方向
目前，盡管我國(guó)土地開(kāi)發(fā)融資主要集中在銀行貸款、財(cái)政撥款、BOT、上市融資、發(fā)行債券等模式，然而隨著土地開(kāi)發(fā)融資壓力的不斷增加主力銀行貸款、信托融資、基建基金、股權(quán)私募基金、融資租賃等新模式相繼出現(xiàn)，并成為融資模式創(chuàng)新的重點(diǎn)方向，而民間資本、社?；?、保險(xiǎn)資金、國(guó)外資本則成為重點(diǎn)探索的資金來(lái)源。
金融支持土地開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)走一條間接融資、直接融資等多種融資模式相結(jié)合的道路。短期來(lái)看，基礎(chǔ)建設(shè)巨額融資的主要來(lái)源仍將是中長(zhǎng)期信貸融資，其中進(jìn)一步引導(dǎo)社保基金、保險(xiǎn)資金參與基礎(chǔ)建設(shè)，并從機(jī)制上降低投資風(fēng)險(xiǎn)是重點(diǎn)的金融創(chuàng)新方向。中期來(lái)看，應(yīng)逐步推進(jìn)資產(chǎn)證券化，擴(kuò)大資產(chǎn)證券化范圍，對(duì)可證券化的資產(chǎn)，通過(guò)金融工具和產(chǎn)品創(chuàng)新轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，盤(pán)活地方政府的資產(chǎn)存量，深化直接融資范圍和手段。長(zhǎng)期來(lái)看，逐步擴(kuò)大地方債試點(diǎn)，推行市政債，完善資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，明確融資主體，并促使地方政府行為的投資理性化，從根本上解決基礎(chǔ)建設(shè)融資問(wèn)題，這是今后資本市場(chǎng)發(fā)展重要方向，長(zhǎng)期土地持續(xù)開(kāi)發(fā)所必需的金融基礎(chǔ)要素。
一、主力銀行貸款
國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行是提供開(kāi)發(fā)性金融服務(wù)的政策性銀行，也是地方政府獲取銀行貸款的主力銀行。目前，蘇州、丹陽(yáng)、青島、欽州、楊凌等地的園區(qū)開(kāi)發(fā)均獲得了國(guó)開(kāi)行的大力支持。
與一般的商業(yè)貸款不同，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行并不要求借款人以特別的土地所有權(quán)為抵押，而是通過(guò)推動(dòng)區(qū)域的城市化與產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)土地增值，以可出讓土地的收益權(quán)作為抵押，其看重的并不是土地本身，而是土地所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。因此，獲取國(guó)開(kāi)行的貸款更有利于培養(yǎng)開(kāi)發(fā)主體的內(nèi)部現(xiàn)金流以及園區(qū)的持續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。
二、信托融資
在我國(guó)，信托資金用于土地開(kāi)發(fā)已有許多成功的案例。2008 年山東聊城市政府與中融信托、濟(jì)南商業(yè)銀行合作，通過(guò)銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品募集資金，由中融信托對(duì)資金進(jìn)行投放與管理，完成新城的開(kāi)發(fā)。重慶信托聯(lián)合重慶三峽銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，以銀行理財(cái)產(chǎn)品與信托對(duì)接的方式，通過(guò) 60 億股權(quán)融資方案，完成舊城區(qū)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。
信托資金可采用銀信聯(lián)合股權(quán)回購(gòu)、發(fā)行債券類信托計(jì)劃、社保基金、保險(xiǎn)資金委托貸款等方式參與土地開(kāi)發(fā)。
三、融資租賃
融資租賃模式與BOT模式的主要區(qū)別在于，BOT項(xiàng)目是以權(quán)換權(quán)，而融資租賃模式則是以利換權(quán)，充分保證了地方政府對(duì)項(xiàng)目的管理經(jīng)營(yíng)權(quán)，主要包括固定資產(chǎn)融資租賃和售后回租兩種模式。
針對(duì)部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，地方政府發(fā)出招標(biāo)選定供貨商，與供貨方簽訂協(xié)議，供貨方負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，地方政府作為承租方得到基礎(chǔ)設(shè)施的使用權(quán)，并向供貨方支付租金，在支付租金時(shí)間及總額達(dá)到約定之后，供貨方將基礎(chǔ)設(shè)施所有權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)回給地方政府；地方政府也與金融租賃公司合作，可對(duì)現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)采用售后回租的形式獲取資金。此過(guò)程中，地方政府既能盤(pán)活現(xiàn)有資產(chǎn)，又可避免承擔(dān)項(xiàng)目折舊風(fēng)險(xiǎn)。
四、基礎(chǔ)建設(shè)投資基金
由地方政府組建基金公司，積極尋求與主力銀行、信托公司進(jìn)行深度合作，共同向社會(huì)投資者發(fā)行基金單位，設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，并委托專業(yè)的基金管理公司進(jìn)行管理?；A(chǔ)建設(shè)投資基金應(yīng)設(shè)置較長(zhǎng)的存續(xù)期，募集的資金主要用于中長(zhǎng)期的基建項(xiàng)目，如碼頭、航道、道路等建設(shè)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，也可允許基金投資短期項(xiàng)目、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目，如倉(cāng)庫(kù)、廠房、辦公樓、水電設(shè)施、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等。
五、股權(quán)私募基金
目前，股權(quán)私募基金投資于區(qū)域開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。地方政府出資成立一家完全控股的子公司，選擇一家國(guó)內(nèi)外知名的大型股權(quán)私募基金公司（黑石、貝恩、凱雷、弘毅等），完成對(duì)子公司的增資擴(kuò)股，形成一家新的土地開(kāi)發(fā)合資公司，作為土地開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)主體。同時(shí)，地方政府還可以與股權(quán)私募基金達(dá)成協(xié)議：土地開(kāi)發(fā)完成后的產(chǎn)業(yè)引入方面，股權(quán)私募基金可以對(duì)園區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)先進(jìn)行戰(zhàn)略投資。
地方政府將股權(quán)私募基金作為戰(zhàn)略投資者引入項(xiàng)目公司，作為土地開(kāi)發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主力，管委會(huì)只需要將精力專注于區(qū)域的總體策劃、土地收儲(chǔ)、土地出讓等環(huán)節(jié)，二將土地整理這一中間環(huán)節(jié)交由合作的股權(quán)私募基金負(fù)責(zé)，這樣既可以控制開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，又可以充分利用社會(huì)資本進(jìn)行園區(qū)建設(shè)，還能有效推進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
※案例借鑒※
大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)發(fā)融資模式
大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)是以大豐港為依托的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，轄區(qū)面積500平方公里，規(guī)劃建設(shè)面積200平方公里。大豐港是江蘇省委、省政府重點(diǎn)建設(shè)的江蘇沿海三大深水海港之一，是江蘇沿海開(kāi)發(fā)的重要節(jié)點(diǎn)和面向世界的特色產(chǎn)業(yè)港。
大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)擁有大片國(guó)有灘涂未利用地，為臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)建了廣闊的平臺(tái)。目前已形成新能源、石化與新材料、農(nóng)產(chǎn)品加工、新型醫(yī)藥、冶金及機(jī)械制造等五大特色產(chǎn)業(yè)，木材、石化、生物醫(yī)藥、石材、新材料、鹽土農(nóng)業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)園和科教城等園區(qū)，累計(jì)進(jìn)區(qū)項(xiàng)目166個(gè)，總投資400億元。
一、構(gòu)建綜合性投融資服務(wù)平臺(tái)
2011年9月，由大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)和大豐港集團(tuán)公司共同投資建設(shè)的大豐港海晶創(chuàng)投中心掛牌。大豐港海晶創(chuàng)投中心建筑面積1.1萬(wàn)平方米，通過(guò)匯聚股權(quán)投資行業(yè)的各種關(guān)鍵要素，吸引股權(quán)投資以及相關(guān)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)入駐，努力構(gòu)建金融服務(wù)超市，建立完善以股權(quán)投資為核心的產(chǎn)業(yè)鏈。目前，該中心已經(jīng)入駐有商業(yè)銀行、擔(dān)保公司、融資租賃公司、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)，律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、產(chǎn)權(quán)交易所、財(cái)務(wù)顧問(wèn)公司等服務(wù)機(jī)構(gòu)，已初步建成集辦公、創(chuàng)業(yè)投資、金融配套、專業(yè)服務(wù)于一體的綜合性服務(wù)平臺(tái)。
二、積極推進(jìn)開(kāi)發(fā)融資模式創(chuàng)新
1、融資租賃
2010年3月，大豐港融資租賃（北京）公司正式成立，是經(jīng)國(guó)家商務(wù)部批準(zhǔn)設(shè)立的中外合資融資租賃公司，位于北京市，注冊(cè)資本1000萬(wàn)美元?？毓晒蓶|大豐港集團(tuán)，為大豐市人民政府獨(dú)資企業(yè)，注冊(cè)資本6.95億元人民幣，通過(guò)設(shè)備租賃等方式，在興業(yè)銀行、民生銀行、天津銀行獲得貸款，主要從事大豐港港口、港區(qū)、港城一體化建設(shè)，開(kāi)展盤(pán)活企業(yè)固定資產(chǎn)、港口設(shè)備租賃、土地整理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等業(yè)務(wù)。
大豐港蘇港城基金與天津亞皇融資租賃在半島溫泉酒店舉行港城開(kāi)發(fā)協(xié)議簽約儀式。來(lái)自沙特阿拉伯Radyolla集團(tuán)、波黑VS船務(wù)集團(tuán)與大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)就港城合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簽訂正式協(xié)議，項(xiàng)目總投資6500萬(wàn)美元。項(xiàng)目?jī)?nèi)容為港城建設(shè)、木材貿(mào)易、融資租賃服務(wù)等。大豐港蘇港城基金與天津亞皇融資租賃的成功簽約，成為大豐港融資租賃（北京）公司充分利用資源優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展境外融資的一個(gè)成功范例。
2、發(fā)展基金
2011年年初，大豐港股權(quán)投資基金、蘇港城股權(quán)投資基金同時(shí)在天津設(shè)立，基金規(guī)模達(dá)12億元。大豐港股權(quán)投資基金（天津）管理公司共設(shè)立兩只基金，分別是“大豐港股權(quán)投資基金（天津）合伙企業(yè)”和“蘇港城股權(quán)投資基金（天津）合伙企業(yè)”。其中，“大豐港股權(quán)投資基金”是為了擴(kuò)大碼頭建設(shè)和營(yíng)運(yùn)的項(xiàng)目資本金，“蘇港城股權(quán)投資基金”是為了提高大豐海港新城的建設(shè)水平和規(guī)模的投資資本金。
2011年4月，大豐港建立股權(quán)投資基金，已經(jīng)入駐基金管理機(jī)構(gòu)４家，已發(fā)起創(chuàng)立和正在籌備創(chuàng)立股權(quán)基金6只，成功地向社會(huì)募集資金9.2億元，用于第三期碼頭建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及配套海洋工程等項(xiàng)目。
3、發(fā)行債券
積極推進(jìn)債券發(fā)行，大豐港開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司發(fā)行總規(guī)模6億元的債券，用于大豐港區(qū)南作業(yè)區(qū)油品化工碼頭工程項(xiàng)目，其中1.2億元將用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金，從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本，提高募集資金的使用效率。主承銷商南京證券有限責(zé)任公司已組織承銷團(tuán)，并以余額包銷的方式承銷當(dāng)期債券。經(jīng)資信評(píng)估公司綜合評(píng)定，本期債券主體信用級(jí)別AA－，本期債券的信用級(jí)別AA＋。該債券的發(fā)行，不但擴(kuò)大了融資規(guī)模，而且還為今后的融資構(gòu)筑更高的平臺(tái)。
在線客服