本期導(dǎo)讀：
鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018-2022年）
“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)
農(nóng)業(yè)＋地產(chǎn)的三種發(fā)展模式
田園綜合體——成都多利農(nóng)莊
※動(dòng)態(tài)資訊※
2018年9月27日，中共中央國(guó)務(wù)院印發(fā)《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018-2022年）》。規(guī)劃提出：優(yōu)化鄉(xiāng)村營(yíng)商環(huán)境，加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)領(lǐng)域開放力度，吸引社會(huì)資本參與鄉(xiāng)村振興。規(guī)范有序盤活農(nóng)業(yè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，回收資金主要用于補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)。繼續(xù)深化“放管服”改革，鼓勵(lì)工商資本投入農(nóng)業(yè)農(nóng)村，為鄉(xiāng)村振興提供綜合性解決方案。鼓勵(lì)利用外資開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、產(chǎn)業(yè)融合、生態(tài)修復(fù)、人居環(huán)境整治和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)。推廣一事一議、以獎(jiǎng)代補(bǔ)等方式，鼓勵(lì)農(nóng)民對(duì)直接受益的鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投工投勞，讓農(nóng)民更多參與建設(shè)管護(hù)。
※主題解析※
隨著物質(zhì)條件的提高和快速城市化，對(duì)田園生活的向往和健康飲食倡導(dǎo)帶來新一波消費(fèi)升級(jí)；從2004年到2018年，中央一號(hào)文件連續(xù)15年聚焦三農(nóng)問題，不斷釋放政策紅利，推動(dòng)農(nóng)業(yè)創(chuàng)新；房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，地產(chǎn)商急于尋找新的房地產(chǎn)開發(fā)模式謀求轉(zhuǎn)型。從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)角度來看，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)互動(dòng)和一體化發(fā)展的一種良好模式，也是實(shí)踐習(xí)主席提出的“看得見山，望得見水，記得住鄉(xiāng)愁”美麗中國(guó)夢(mèng)的主要途徑。
在這樣的大背景下，碧桂園、保利、萬(wàn)科、華潤(rùn)等地產(chǎn)大佬創(chuàng)新“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”新模式，挖掘農(nóng)業(yè)的資源和發(fā)展?jié)摿?，為資本投入尋求明確的盈利預(yù)期和長(zhǎng)遠(yuǎn)、持續(xù)而穩(wěn)定的利潤(rùn)。地產(chǎn)商的優(yōu)勢(shì)在于資金實(shí)力和地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，農(nóng)業(yè)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)的缺乏使其在需要尋找農(nóng)業(yè)資源方以戰(zhàn)略合作的形式共同參與農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)。其中，開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)投資，地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)；資源方包括農(nóng)業(yè)科研院所、農(nóng)業(yè)技術(shù)企業(yè)等，主要負(fù)責(zé)技術(shù)支持、技術(shù)管理及對(duì)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)。
值得一提的是，在農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)中，還需要政府、村集體組織、農(nóng)戶農(nóng)民的參與和合作，形成四位一體的多元化發(fā)展運(yùn)營(yíng)模式。政府提供資金補(bǔ)貼、用地和政策扶持，農(nóng)民可以通過村集體入股參與開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以成為員工參與新型耕種，還可以出租自有農(nóng)莊、農(nóng)田，在這樣多方合作的模式下，促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)多方共贏。
※主題觀點(diǎn)※
農(nóng)業(yè)＋地產(chǎn)的三種發(fā)展模式
從傳統(tǒng)農(nóng)莊到共享農(nóng)莊，從農(nóng)業(yè)園區(qū)到田園綜合體，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)載體不勝枚舉，東灘顧問從地產(chǎn)商“可切入、有抓手”的角度出發(fā)，從區(qū)域空間的三個(gè)維度，解析農(nóng)業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)創(chuàng)新，并對(duì)相關(guān)操作要點(diǎn)做深度剖析，為地產(chǎn)商打好農(nóng)業(yè)地產(chǎn)牌提供相關(guān)指引。
一、農(nóng)業(yè)+社區(qū)：社群交流共享、健康生活的綠色家園
地產(chǎn)商將農(nóng)業(yè)引入社區(qū)，把農(nóng)業(yè)與日常生活深度結(jié)合，社區(qū)農(nóng)園成為主要產(chǎn)品模式。社區(qū)居民在日常生活及周末可以在社區(qū)里租賃屬于自己的一方農(nóng)田，參與農(nóng)業(yè)耕種，收獲果實(shí)，并加入各種農(nóng)業(yè)主題社群活動(dòng)，一方面提高了居民的生活品質(zhì)，獲得了健康的農(nóng)產(chǎn)品，另一方面也創(chuàng)新了社群交流共享的空間，拉近了城市人與人、人與田園的距離，實(shí)現(xiàn)了都市人歸園田居的美好憧憬。
社區(qū)農(nóng)業(yè)有四大特點(diǎn)，一是選址通常在高檔住宅社區(qū)，客群定位在追求健康生活、品質(zhì)生活的高端人群、青少年群體、慕名而來的游客等；二是在功能業(yè)態(tài)上，除了田園種植體驗(yàn)，還包括青少年自科普教育、社區(qū)交流活動(dòng)、農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)等；三是在盈利上，它作為住宅的增值配套，帶來更多的是銷售的帶動(dòng)和物業(yè)的增值，此外，盈利還來自特色餐飲、農(nóng)產(chǎn)品銷售、農(nóng)田租賃等；四是在開發(fā)運(yùn)營(yíng)上，由地產(chǎn)商和農(nóng)業(yè)服務(wù)公司共同開發(fā)，日常運(yùn)營(yíng)由雇傭的農(nóng)民或農(nóng)業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理維護(hù)。
二、農(nóng)業(yè)+都市：鋼筋水泥叢林中的城市綠洲
城市中商業(yè)購(gòu)物中心和寫字樓的遍地開花，千篇一律使得競(jìng)爭(zhēng)加劇，地產(chǎn)商們也急于尋找新的創(chuàng)新點(diǎn)來破局，嫁接農(nóng)業(yè)成為一種時(shí)下熱門的新方式。都市農(nóng)場(chǎng)在區(qū)位上大多位于城市中心區(qū)域，以農(nóng)耕體驗(yàn)、休閑觀光、科普休閑、親子互動(dòng)為主要功能，地產(chǎn)商們利用屋頂和低效物業(yè)空間，在城市商業(yè)和辦公上疊加農(nóng)業(yè)功能，引入迷你農(nóng)田、菜園、動(dòng)物園等，給城市人打造了一處“田園烏托邦”。
在發(fā)展模式上，商業(yè)農(nóng)場(chǎng)和白領(lǐng)農(nóng)園成為主流，商業(yè)農(nóng)場(chǎng)是“商業(yè)購(gòu)物中心+農(nóng)業(yè)”的創(chuàng)新，它把田園體驗(yàn)帶進(jìn)商業(yè)購(gòu)物中心，有效利用其流量發(fā)掘出新的盈利點(diǎn)；白領(lǐng)農(nóng)園是“寫字樓+農(nóng)業(yè)”的創(chuàng)新，寫字樓中的迷你農(nóng)場(chǎng)使白領(lǐng)在田園體驗(yàn)中放松，提升了辦公體驗(yàn)。
在開發(fā)運(yùn)營(yíng)上，商業(yè)農(nóng)場(chǎng)分為兩種，一種是自主投資運(yùn)營(yíng)，如華潤(rùn)屋頂農(nóng)場(chǎng)；另一種是由第三方企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)，如成都?jí)籼炜辙r(nóng)場(chǎng)。白領(lǐng)農(nóng)園因?yàn)楦嚓P(guān)注給辦公物業(yè)帶來潛在效益而不考慮盈利，大多自主運(yùn)營(yíng)或自主投資委托運(yùn)營(yíng)，如日本Pasona都市農(nóng)場(chǎng)、天津于家堡雙創(chuàng)大廈頂樓農(nóng)場(chǎng)。
在功能業(yè)態(tài)上，商業(yè)農(nóng)場(chǎng)以有機(jī)種植園、健康餐廳、農(nóng)產(chǎn)品零售商鋪、手工作坊、寵物樂園、娛樂設(shè)施等為主，白領(lǐng)農(nóng)園功能聚焦在有機(jī)種植、健康餐飲和零售。
在盈利模式上，商業(yè)農(nóng)場(chǎng)通過健康餐飲、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品銷售、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)創(chuàng)收，另外綠色屋頂也實(shí)現(xiàn)了節(jié)能減排；而白領(lǐng)農(nóng)園一般不考慮經(jīng)濟(jì)盈利，但其帶來的辦公環(huán)境提升等潛在效益成為物業(yè)增值利器。
三、農(nóng)業(yè)+小鎮(zhèn)：三生融合、鄉(xiāng)村新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的魅力田園
“農(nóng)業(yè)+小鎮(zhèn)”是農(nóng)業(yè)在村鎮(zhèn)的發(fā)展模式，是政策創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新的熱點(diǎn)，在這種模式下，通常作為統(tǒng)籌開發(fā)的主體，負(fù)責(zé)開發(fā)、招商和項(xiàng)目的統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)，金融機(jī)構(gòu)、農(nóng)業(yè)公司、村集體組織、酒店運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)、文化旅游企業(yè)等作為資源合作方共同參與運(yùn)營(yíng)，共享收益。
地產(chǎn)商在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張上乘國(guó)家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略之勢(shì)頭，探索“農(nóng)業(yè)+小鎮(zhèn)”的發(fā)展模式，田園綜合體成為熱點(diǎn)詞匯，它的五大特點(diǎn)，使其成為華潤(rùn)置地、藍(lán)城、萬(wàn)科、協(xié)信等重點(diǎn)介入深耕的“香餑餑”，它既能解決政府的農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)民生活問題，也能滿足地產(chǎn)商業(yè)務(wù)擴(kuò)展、分散風(fēng)險(xiǎn)、政策扶持、開發(fā)收益的需求。
在政策上，田園綜合體可與鄉(xiāng)村振興、特色小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新、土地流轉(zhuǎn)等國(guó)家熱點(diǎn)政策掛鉤，是多方政策重點(diǎn)傾斜的政策洼地，地產(chǎn)商得以獲得各項(xiàng)政策支持來推動(dòng)保障開發(fā)。
在功能業(yè)態(tài)上，集合農(nóng)業(yè)種植生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)科創(chuàng)研發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品交易流通、農(nóng)業(yè)休閑旅游、農(nóng)業(yè)創(chuàng)意文化、田園居住生活等多個(gè)功能于一體，強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)、生活、生態(tài)業(yè)態(tài)的科學(xué)配比，地產(chǎn)商得以在“賣房子”和“做產(chǎn)業(yè)”上合理平衡。
在開發(fā)運(yùn)營(yíng)上，一般由一個(gè)主體全面統(tǒng)籌，采取區(qū)域綜合開發(fā)的模式分期滾動(dòng)開發(fā)，并招引整合農(nóng)業(yè)科技企業(yè)、農(nóng)業(yè)服務(wù)企業(yè)、科技服務(wù)企業(yè)、文化創(chuàng)意企業(yè)、其他地產(chǎn)商等多方資源共同運(yùn)營(yíng)其中的單個(gè)項(xiàng)目，分散風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。
在項(xiàng)目選址上，重點(diǎn)選擇位于中心城市周邊，區(qū)位交通便利、旅游資源豐富、生產(chǎn)資源豐富、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)好的地區(qū)，一方面可以依托中心城市的人口集聚力帶來消費(fèi)人群，另一方面能依托設(shè)施配套優(yōu)勢(shì)有效調(diào)動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源集聚，推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。
在客群定位上，招引以農(nóng)業(yè)科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、配套服務(wù)企業(yè)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)客群，吸引游客等消費(fèi)客群兩大類客群，真正形成產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，集聚人口和產(chǎn)業(yè)主體。
※案例借鑒※
田園綜合體——成都多利農(nóng)莊
基本概況：成都多利農(nóng)莊，總規(guī)劃面積約2萬(wàn)畝，其中52萬(wàn)平方米農(nóng)村新型社區(qū)、63萬(wàn)平方米家庭農(nóng)莊和上萬(wàn)畝的有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地，輻射帶動(dòng)周邊5萬(wàn)畝有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展，是集農(nóng)業(yè)休閑康養(yǎng)于一體、生產(chǎn)生活生態(tài)相融合、六次產(chǎn)業(yè)全鏈條增值的鄉(xiāng)村田園綜合體和“宜業(yè)宜游宜居”的農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)，被譽(yù)為中國(guó)田園綜合體成功案例之一。
圖：成都多利農(nóng)莊總體功能布局
開發(fā)主體：由多利農(nóng)莊與村集體公司合作開發(fā)，農(nóng)民以宅基地和集體建設(shè)用地入股，成立村集體資產(chǎn)管理公司，由成都多利和村集體資產(chǎn)公司合作投資開發(fā)建設(shè)。由于后續(xù)開發(fā)資金需求較大，2016年多利引入中國(guó)平安集團(tuán)投資控股多利，2018年協(xié)信集團(tuán)控股多利，為多利桃花源住宅項(xiàng)目提供資金支持。
圖：成都多利農(nóng)莊發(fā)展模式
功能業(yè)態(tài)：成都多利農(nóng)莊融合了智慧農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)三大功能，實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)、生活、生態(tài)的和諧統(tǒng)一。
——智慧農(nóng)業(yè)：打造了包括都市農(nóng)業(yè)科創(chuàng)中心、文創(chuàng)空間、智能溫室、成果展示中心、產(chǎn)品分揀包裝中心在內(nèi)的農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新業(yè)態(tài)。其中的農(nóng)業(yè)文創(chuàng)空間建面約2000平方米，集聚了一批創(chuàng)意農(nóng)業(yè)企業(yè)；“都市農(nóng)業(yè)科創(chuàng)中心”則由中國(guó)農(nóng)科院、四川農(nóng)業(yè)大學(xué)和上海有機(jī)蔬菜工程技術(shù)研究中心合作成立，承擔(dān)工業(yè)化種植、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工、科技成果轉(zhuǎn)化、科研孵化、有機(jī)蔬菜行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)研究的功能，并為入駐的農(nóng)業(yè)創(chuàng)客、合作社提供技術(shù)輔導(dǎo)和支撐服務(wù)。
圖：成都多利農(nóng)莊智慧農(nóng)業(yè)功能
——生態(tài)農(nóng)業(yè)：在業(yè)態(tài)上打造了生態(tài)種植設(shè)施農(nóng)田、家庭農(nóng)莊、多利桃花源高檔田園別墅區(qū)、農(nóng)村新型社區(qū)等。其中多利桃花源，由成都多利、平安集團(tuán)、協(xié)信集團(tuán)投資，綠城集團(tuán)負(fù)責(zé)代建，打造成為高端生態(tài)居住社區(qū)；家庭農(nóng)莊實(shí)踐共享農(nóng)業(yè)理念，統(tǒng)一對(duì)原有農(nóng)民住宅進(jìn)行規(guī)劃改造經(jīng)營(yíng)，配套周邊農(nóng)田，向游客租賃，進(jìn)行生態(tài)種植體驗(yàn)和農(nóng)事活動(dòng)，有效集合了生態(tài)種植、農(nóng)業(yè)共享、生態(tài)居住、社區(qū)農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)等功能于一體。
圖：成都多利農(nóng)莊生態(tài)農(nóng)業(yè)功能
——休閑農(nóng)業(yè)：打造包括鄰里中心、有機(jī)生活體驗(yàn)館、休閑體驗(yàn)農(nóng)莊、百草園、快樂動(dòng)物園、藥食同源餐廳、度假酒店等項(xiàng)目。其中度假酒店由成都多利投資建設(shè)，建成后全球著名的法國(guó)LUX酒店管理集團(tuán)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，營(yíng)造鄉(xiāng)村旅游度假新體驗(yàn)。實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)觀光、主題游樂、餐飲購(gòu)物、文化創(chuàng)意、休閑度假?gòu)?fù)合化發(fā)展。
圖：成都多利農(nóng)莊休閑農(nóng)業(yè)功能
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