近年來，房企轉(zhuǎn)型進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的大勢所趨。東灘顧問由于在產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)兩方面的經(jīng)驗，承接了大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)咨詢項目，也參與了很多房企轉(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)首秀項目。探索可復制的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，成為房企轉(zhuǎn)型開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的共同需求。
隨著產(chǎn)業(yè)分工專業(yè)化的不斷加深，產(chǎn)業(yè)聚焦化的特征也愈加明顯，不僅表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)門類聚焦，而且在產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)上也呈現(xiàn)更為純粹的集聚趨勢。這種聚焦使得更為深入、細化、有針對性的探索產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求成為可能，同時為構(gòu)建模型化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式帶來了可能。
一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有什么要求
隨著專業(yè)化要求的加深，公司化運營已經(jīng)成為園區(qū)開發(fā)的一大趨勢。既要滿足開發(fā)主體的利益，又要適合產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的規(guī)律，是設計可復制的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模型的基本要求。具體來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模型應該具有以下幾個特性：
混合化
企業(yè)作為開發(fā)主體追逐盈利的本質(zhì)，決定了財富的持續(xù)增長的目標需求，同時在現(xiàn)代城市規(guī)劃講求產(chǎn)城融合的發(fā)展理念需求下，為了突破工業(yè)地產(chǎn)土地價值的微利性，滿足產(chǎn)城一體化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)通常包含了居住、商務、休閑、配套等一系列外延空間，是一個集產(chǎn)、商、住為一體的產(chǎn)業(yè)綜合體。比如，天安數(shù)碼城已成為集產(chǎn)業(yè)、商務、交流和生活于一體的企業(yè)圈和生活圈，用多元復合功能構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)園區(qū)特有的社會體系，推動區(qū)域城市化、工業(yè)化和現(xiàn)代化的同步發(fā)展。
精細化
產(chǎn)業(yè)聚焦化、功能分區(qū)具體化、服務專業(yè)化成為精細化開發(fā)的突出表現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從門類和環(huán)節(jié)上都呈現(xiàn)出細化的特點，新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)以及研發(fā)、設計等高附加值環(huán)節(jié)成為主導；功能分區(qū)的規(guī)劃更為細致，物業(yè)類型、各類功能區(qū)配比、容積率都更為具體；開發(fā)商為園區(qū)提供的服務更加專業(yè)和全面，逐漸形成從產(chǎn)業(yè)發(fā)展到行政管理到生活服務的全套管家式的服務體系。
復制性
對于大型地產(chǎn)商而言，目光瞄準的是在全國范圍內(nèi)展開布局，在全國范圍內(nèi)樹立品牌，因此，其產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運作模式需要具備可復制性，如深圳天安數(shù)碼城集團，20年間已在全國13個城市成功布局了天安數(shù)碼城項目，與100多家行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)、知名商業(yè)機構(gòu)和服務機構(gòu)結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，依賴的就是成熟、系統(tǒng)、可復制的商業(yè)發(fā)展模式。
二、可復制的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為新興行業(yè)，并無多少可以遵循的開發(fā)模式。所幸的是，為數(shù)不多的先行者已經(jīng)有所探索，比如聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼城、北科建、天山集團等，東灘顧問嘗試將其歸納為三種：其一是因地制宜的個性化開發(fā)模式；其二是市場導向的標準化開發(fā)模式；其三是產(chǎn)業(yè)導向的專業(yè)化開發(fā)模式。其中，后兩種模式都算是可復制的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。
1、因地制宜的個性化開發(fā)模式
政府主導，包括部分區(qū)域一級開發(fā)商主導或參與的區(qū)域綜合開發(fā)，多是這種模式。無論是產(chǎn)業(yè)新城、臨港新區(qū)，還是國家級高新區(qū)、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，旅游風景區(qū)，在戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商業(yè)模式、空間規(guī)劃、物業(yè)比例及類型等問題上，都需要因地制宜、因時制宜、因人制宜，進行具體研究和個性化開發(fā)，突出特色。這種模式不可拷貝，難以集聚特定的產(chǎn)業(yè)客商資源，需要適時適地捕捉產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機遇，在商業(yè)模型上往往以“賣地”和一二級聯(lián)動開發(fā)賣房子為主，較少深度參與產(chǎn)業(yè)投資及運營。
2、市場導向的標準化開發(fā)模式
此種模式本質(zhì)上是一種專業(yè)化房產(chǎn)的開發(fā)模式，不針對特定行業(yè)，只針對產(chǎn)城相融或產(chǎn)城相鄰的產(chǎn)業(yè)門類的生產(chǎn)經(jīng)營辦公需求，開發(fā)標準化的產(chǎn)業(yè)房產(chǎn)出售或出租。不追求特定產(chǎn)業(yè)集聚集群發(fā)展，而以工業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)的市場需求為導向。在投資區(qū)域的選擇上，主要針對一、二線城市和部分省會城市，對應的是產(chǎn)業(yè)升級的發(fā)展路徑。如總部基地控股集團和聯(lián)東U谷，前者已經(jīng)在北京、東北區(qū)域、青島、江南區(qū)域推進了總部基地項目開發(fā)，而聯(lián)東U谷已在國內(nèi)眾多城市布局了總部綜合體和產(chǎn)業(yè)綜合體項目。由于物業(yè)類型和運營模式相對成熟，開發(fā)建設相對簡單，市場空間非常巨大，這種市場導向的標準化開發(fā)模式，可能應該是大多數(shù)，尤其是規(guī)模較小實力較弱的房產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的較好選擇。
3、產(chǎn)業(yè)導向的專業(yè)化開發(fā)模式
此種模式圍繞特定產(chǎn)業(yè)方向進行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運營和服務，乃至于部分參與產(chǎn)業(yè)投資。此類開發(fā)商對所選產(chǎn)業(yè)理解較深，行業(yè)資源積累較多，專業(yè)服務能力較強。通常選擇有前景、高效益的產(chǎn)業(yè)方向進行孵化發(fā)展，也有部分選擇傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行整合升級發(fā)展。一般類型包括：創(chuàng)意設計產(chǎn)業(yè)園、電子商務產(chǎn)業(yè)園、汽車流通產(chǎn)業(yè)園、信息服務產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園和生物醫(yī)藥研發(fā)園等。與地方政府規(guī)劃建設專業(yè)化園區(qū)不同的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以帶著多年積累的產(chǎn)業(yè)資源、行業(yè)理解和運營服務能力，在全國范圍尋找適合的區(qū)域進行布局，實現(xiàn)規(guī)?；?、連鎖式發(fā)展。
三、產(chǎn)業(yè)導向的專業(yè)化開發(fā)模式
這里，我們更想強調(diào)產(chǎn)業(yè)導向的專業(yè)化開發(fā)模式，由于產(chǎn)業(yè)相對聚焦，這種模式更容易實現(xiàn)招培一體、產(chǎn)融結(jié)合、產(chǎn)業(yè)生態(tài)，符合未來的雙創(chuàng)經(jīng)濟發(fā)展需求。為此，東灘顧問構(gòu)建起“一個主題、三大模型”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，即一個主題性產(chǎn)業(yè)引擎、一個空間模型、一個能力模型、一個商業(yè)模型，每個模型各有側(cè)重點，相對獨立，又相互聯(lián)系，形成一個完善的支持系統(tǒng)。
1、構(gòu)建主題性產(chǎn)業(yè)引擎
聚焦的主題性產(chǎn)業(yè)是園區(qū)的核心引擎，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱點。從產(chǎn)業(yè)門類來看，十九大的召開進一步指出要優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端裝備及新材料、新能源和節(jié)能環(huán)保、生物產(chǎn)業(yè)、數(shù)字創(chuàng)意等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛；從產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)來看，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、設計環(huán)節(jié)以占地規(guī)模小、附加值高、污染小等特點，更有利于開發(fā)商高效利用土地價值，因此受到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的追捧。
從近年來發(fā)展看，機器人產(chǎn)業(yè)園、健康產(chǎn)業(yè)園、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園、智慧產(chǎn)業(yè)園等，成為房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要領(lǐng)域。從東灘顧問運作的項目實例來看，華夏幸福的肽谷生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園將產(chǎn)業(yè)明確聚焦在生物醫(yī)藥的研發(fā)服務環(huán)節(jié)，招商局漳州開發(fā)區(qū)的“芯云谷”項目聚焦在信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，都體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)聚焦化及高端化的特點。
2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“空間模型”
空間模型解決的是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的各種要素資源、功能服務必不可少的載體表現(xiàn)問題。不僅包含傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)布局、項目設置等問題，更為重要的是在立足于開發(fā)主體專業(yè)化的角色特點基礎，提出空間體系的概念以及標準化功能分區(qū)配比。
首先，依據(jù)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)的載體需求，結(jié)合具體的開發(fā)理念，將空間解構(gòu)成立體的、復合的空間體系?？臻g體系的構(gòu)建既能體現(xiàn)功能性又能體現(xiàn)特色。就基礎空間而言，物理空間、虛擬空間、文化空間是現(xiàn)代園區(qū)開發(fā)必不可少的三大空間。
其一、物理空間最為基礎，是承載園區(qū)產(chǎn)業(yè)、生活的硬件空間載體，如廠房、實驗室、住宅、酒店等，需要結(jié)合不同的產(chǎn)業(yè)需求、入住人員的層次特點打造，著力體現(xiàn)專業(yè)化；其二、虛擬空間是現(xiàn)代化園區(qū)不可或缺的載體，依托互聯(lián)網(wǎng)及智能化技術(shù)的發(fā)展，實現(xiàn)園區(qū)對內(nèi)對外溝通的信息化、網(wǎng)絡化、智能化，如數(shù)據(jù)網(wǎng)、商務網(wǎng)、一卡通等；其三、文化空間越來越成為重要的一環(huán)，一流的園區(qū)通常都有著自己的精神理念，特別是對于科技性園區(qū)來講，通過相應的空間表現(xiàn)形式營造獨特的文化氛圍是體現(xiàn)園區(qū)特色的重要要素，如主題廣場、雕塑群、圖書館、展示館等。在這方面，天安云谷為我們樹立了一個標桿。
其次，標準化產(chǎn)業(yè)區(qū)與配套區(qū)的分區(qū)功能配比?？偨Y(jié)國內(nèi)外科技園區(qū)的數(shù)據(jù)，容積率通常在1-1.5之間，配套區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)建筑面積比例約為1:1，其中配套區(qū)包含生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、商務區(qū)，建筑面積比例約為2:1:1，產(chǎn)業(yè)區(qū)通常包含研發(fā)孵化區(qū)及產(chǎn)業(yè)化區(qū)，孵化區(qū)建筑面積比例一般在40%以上。功能配比需要結(jié)合園區(qū)的開發(fā)定位以及區(qū)域周邊條件進行實際調(diào)整，例如，周邊緊鄰或者規(guī)劃建設大規(guī)的模社區(qū)、生活配套服務設施的，應適當降低園區(qū)配套區(qū)的配比。
3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“能力模型”
能力模型是圍繞影響園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵成功因素構(gòu)建的服務能力體系，是構(gòu)筑園區(qū)核心優(yōu)勢的關(guān)鍵，需要通過系統(tǒng)的方法，特別是需要在對產(chǎn)業(yè)有較為深入的理解的基礎上，歸納總結(jié)出影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及園區(qū)，發(fā)展的關(guān)鍵服務能力。具體方法可以通過案例分析、調(diào)研訪談等，同時結(jié)合園區(qū)的實際、特殊需求進行適當?shù)恼{(diào)整。
一般說來，對于科技園區(qū)，技術(shù)、人才、資金、轉(zhuǎn)化、推廣都是必不可少的關(guān)鍵成功因素，因此，從這幾方面入手，園區(qū)的服務能力模型構(gòu)建起完善的技術(shù)支持能力、人才集聚能力、資金運營能力、商業(yè)轉(zhuǎn)化能力以及園區(qū)推廣能力服務體系，是必備的基礎。對于具體的園區(qū)，可以根據(jù)需求進行相應的調(diào)整，比如增加知識產(chǎn)權(quán)保護服務能力、政府資源能力等特色化的服務能力。
每個能力之間彼此的側(cè)重點不同，相對獨立，又相互影響。構(gòu)建的策略也有多種方式，可以幾種能力相互平行，也可以以根據(jù)具體的情況，將某一或某幾個能力進行突出，其他能力圍繞核心能力構(gòu)建。
技術(shù)支持能力的構(gòu)建重點在于技術(shù)平臺體系，需要深入發(fā)掘細分產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)技術(shù)需求，通過自建、招引、共享等方式搭建專業(yè)化、鏈條化的支撐平臺體系。比如華夏幸福在電子信息、生命科學、智能制造等領(lǐng)域著手構(gòu)建技術(shù)支持和產(chǎn)業(yè)孵化能力。
資金運營能力的構(gòu)建重點在于資金的募集和運作機制，招引多元主體的資本真正進入園區(qū)，完善借貸、投資服務中介環(huán)境，創(chuàng)新回籠機制，構(gòu)建起“投進來、用起來、回得來”的高效的資金運營體系。
人才集聚能力的構(gòu)建重點是人才服務體系，通過分析主題產(chǎn)業(yè)所需的人才類型及層次結(jié)構(gòu)，對接各類人才的層次化需求，通過人才吸納、人才培訓、人才安置服務體系的構(gòu)建，搭建起“引得進、留得住”人才集聚能力。
商業(yè)轉(zhuǎn)化能力的構(gòu)建重點在于科研成果交易平臺的構(gòu)建，通過集聚技術(shù)交易領(lǐng)域所需的評估、認證、監(jiān)管、審計、知識產(chǎn)權(quán)保護等科技中介機構(gòu)，搭建起對接技術(shù)供給方和需求方高效率、安全的商業(yè)轉(zhuǎn)化通道，實現(xiàn)科研成果“自由進出”。
園區(qū)推廣能力構(gòu)建重點在于品牌樹的建立，樹立業(yè)內(nèi)園區(qū)品牌、產(chǎn)業(yè)品牌、企業(yè)品牌，通過多種媒體形式、營銷活動，面向客商、人才、行業(yè)組織，系統(tǒng)化的構(gòu)建知名度和影響力。
4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“商業(yè)模型”
商業(yè)模型是解決園區(qū)開發(fā)主體的資金治理問題，實現(xiàn)收益最優(yōu)化，確保園區(qū)可持續(xù)運作的保障。商業(yè)模型的構(gòu)建需要通過分析開發(fā)主體的開發(fā)目標、經(jīng)濟實力條件，明確開發(fā)主體在園區(qū)建設當中扮演的角色、承擔的任務，選擇適合的投入、收益方式，設計開發(fā)方案。
首先，明確角色及任務。
大型地產(chǎn)商作為園區(qū)開發(fā)主體，園區(qū)開發(fā)商、服務集成商是其扮演的基本角色，此外，開發(fā)主體還可能扮演其他角色，如產(chǎn)業(yè)投資商，主要負責園區(qū)開發(fā)、資產(chǎn)經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營等三方面任務。
作為園區(qū)開發(fā)商，承擔著土地開發(fā)、項目開發(fā)的責任，根據(jù)開發(fā)目標、不同項目，確定自建、合作開發(fā)、股權(quán)投資等投入方式，通過物業(yè)出租、出售獲得收益；作為服務集成商，承擔著招商引資、運營管理的責任，通過平臺服務、物業(yè)運營管理獲得收益。作為產(chǎn)業(yè)投資商，通過成立基金、物業(yè)入股等形式投資產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從中獲得投資收益。
其次，設計開發(fā)方案。
通過調(diào)節(jié)主要影響變量以及開發(fā)時序，確定開發(fā)方案。主要影響變量指的是各種比例關(guān)系，包括各類物業(yè)比例（用于指導功能分區(qū)布局）、自主開發(fā)比例、物業(yè)租售比例、產(chǎn)業(yè)投資比例（適用于開發(fā)主體參與產(chǎn)業(yè)投資）、自主服務比例五種比例，根據(jù)開發(fā)主體的具體情況確定，核算財務收支情況；開發(fā)時序是通過合理安排近、中、遠期的開發(fā)重點，實現(xiàn)財務長短期平衡，收益的最優(yōu)化。
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