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一、文創(chuàng)地產(chǎn)的發(fā)展階段

目前，國(guó)內(nèi)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式從形成的原動(dòng)力來(lái)看，主要分為藝術(shù)家主導(dǎo)、政府主導(dǎo)及開發(fā)商主導(dǎo)三種類型。而本文僅探討由開發(fā)商投資建設(shè)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)?？偠灾膭?chuàng)地產(chǎn)經(jīng)歷了從1.0時(shí)代文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“藝術(shù)辦公”，到2.0時(shí)代文化創(chuàng)意街區(qū)的“休閑范兒”，再到3.0時(shí)代文化創(chuàng)意社區(qū)的“生活氣息”，文創(chuàng)地產(chǎn)開始超越創(chuàng)意，越來(lái)越接地氣。

在城市的發(fā)展過程中，城市土地日漸稀缺，舊城改造成為大勢(shì)所趨。大規(guī)模的城市更新需要大量的人財(cái)物的支撐，而通過發(fā)展文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)對(duì)市中心舊廠房的重新利用，既可以保存城市歷史的痕跡，又能夠節(jié)約舊城改造的費(fèi)用，因此，城市中廢棄的舊廠房和倉(cāng)庫(kù)，憑借其寬敞明亮的空間和廉價(jià)的租金，成為1.0時(shí)代文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)滋生之地。比如上海建國(guó)中路10號(hào)的“8號(hào)橋”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，原本是上海汽車制動(dòng)器公司的老廠房。

如果說創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚是文創(chuàng)1.0時(shí)代的特征，那么，商旅文融合發(fā)展成為文創(chuàng)2.0時(shí)代的重要特征，具體表現(xiàn)為文化創(chuàng)意街區(qū)和特色小鎮(zhèn)的應(yīng)運(yùn)而生。一方面，園區(qū)以體驗(yàn)為核心的休閑娛樂業(yè)態(tài)層出不窮，另一方面，通過舉辦藝術(shù)展覽、主題節(jié)慶、文藝演出等豐富的活動(dòng)，提升園區(qū)品牌形象。比如首創(chuàng)置業(yè)打造的朗園Vintage項(xiàng)目，除了擁有創(chuàng)意辦公基本業(yè)態(tài)外，還打造了體驗(yàn)式商業(yè)、藝術(shù)展覽等特色業(yè)態(tài)，與此同時(shí)，定期舉辦國(guó)際創(chuàng)意文化節(jié)。

互聯(lián)網(wǎng)日益普及的背景下，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有專業(yè)人士、藝術(shù)家的參與，更有社區(qū)與普通消費(fèi)者的共同創(chuàng)作。因此，單一的、環(huán)閉發(fā)展的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型為多元的、開放發(fā)展的文創(chuàng)社區(qū)成為必然。在文創(chuàng)3.0時(shí)代，文創(chuàng)社區(qū)強(qiáng)調(diào)將設(shè)計(jì)感與藝術(shù)感融入現(xiàn)代人的日常生活，注重文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)與社區(qū)生活的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。比如花樣年聯(lián)合77文創(chuàng)打造的幸福7和文創(chuàng)園中，藝術(shù)家們創(chuàng)作適老創(chuàng)意用品并提供給社區(qū)微型養(yǎng)老院，讓老年人在此頤養(yǎng)天年。

二、文創(chuàng)地產(chǎn)的熱門領(lǐng)域

在國(guó)家政策的指引下與巨大的消費(fèi)市場(chǎng)推動(dòng)下，越來(lái)越多的地產(chǎn)商通過自建、投資、合作等方式進(jìn)入文創(chuàng)地產(chǎn)領(lǐng)域，據(jù)統(tǒng)計(jì)，超1/3房企布局文化創(chuàng)意相關(guān)產(chǎn)業(yè)。文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意街區(qū)、文創(chuàng)小鎮(zhèn)、文創(chuàng)社區(qū)等成為投資熱點(diǎn)。

房企投資建設(shè)文創(chuàng)地產(chǎn)一覽表

三、文創(chuàng)地產(chǎn)的盈利模式

 ①賣“房子”賺錢  

以“文創(chuàng)”的名義拿地，通過包裝文創(chuàng)概念、建設(shè)文創(chuàng)設(shè)施，開發(fā)園區(qū)住宅；以“文創(chuàng)”的名義售房，通過附加文創(chuàng)功能、創(chuàng)新住宅產(chǎn)品，提升住宅售價(jià)；以“文創(chuàng)”的名義收租，通過出租物業(yè)、提供相關(guān)配套設(shè)施給創(chuàng)意企業(yè)，獲取租賃費(fèi)用。其中，文創(chuàng)園區(qū)的投資規(guī)模與租賃收入的比例，即固定資產(chǎn)投資收益率，是衡量文創(chuàng)園區(qū)盈利能力的重要指標(biāo)。

 ②賣“服務(wù)”賺錢  

提供活動(dòng)策劃服務(wù)，通過組織、策劃相關(guān)文化活動(dòng)獲取收入；提供項(xiàng)目投資服務(wù)，通過投資有市場(chǎng)前景、盈利能力強(qiáng)的文創(chuàng)項(xiàng)目獲取收益；提供產(chǎn)權(quán)投資服務(wù)，通過參與中小型文創(chuàng)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)投資獲取收益。此外，文創(chuàng)園區(qū)可根據(jù)自身定位，結(jié)合入駐企業(yè)特點(diǎn)，有針對(duì)性地提供定制服務(wù)，比如為文創(chuàng)企業(yè)提供人才培訓(xùn)服務(wù)、為藝術(shù)家提供藝術(shù)品代理銷售服務(wù)以及為影視、網(wǎng)絡(luò)游戲舉行首映式、發(fā)布會(huì)等，從而獲取服務(wù)性收入。

四、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)企業(yè)的合作模式

 ①戰(zhàn)略聯(lián)盟  

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，文創(chuàng)IP賦予地產(chǎn)企業(yè)新動(dòng)能

模式簡(jiǎn)介：地產(chǎn)商和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)IP各司其職，地產(chǎn)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目拿地、物業(yè)建設(shè)以及后期運(yùn)營(yíng)；文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)IP提供品牌輸出、資金投入，保障文創(chuàng)地產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

案例鏈接——曲江創(chuàng)意谷：萬(wàn)科與曲江文投合力打造

曲江創(chuàng)意谷位于曲江雁翔路國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)核心區(qū)域，是曲江新區(qū)承載西安建設(shè)國(guó)際化大都市使命、重點(diǎn)打造的“十大產(chǎn)業(yè)園區(qū)”之一。項(xiàng)目致力于成為“產(chǎn)業(yè)辦公+商業(yè)消費(fèi)+生活休憩”的新型城市第三空間。

知名地產(chǎn)商——萬(wàn)科，地產(chǎn)行業(yè)龍頭，從住宅開發(fā)到物流地產(chǎn)再到文化產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)布局越來(lái)越廣，產(chǎn)品覆蓋了多個(gè)領(lǐng)域，其“城市配套服務(wù)商”的定位更加清晰明確。

知名文創(chuàng)IP——曲江文投，作為曲江發(fā)展的重要支撐，以資本為紐帶，以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)了從單一的文化項(xiàng)目投資向多元化的文化產(chǎn)業(yè)投資的轉(zhuǎn)變，構(gòu)建了以文化旅游、影視、會(huì)展、出版、傳媒、演藝、動(dòng)漫等為核心的文化產(chǎn)業(yè)集群。

合作模式：

萬(wàn)科——開發(fā)建設(shè)+運(yùn)營(yíng)管理

前期參與園區(qū)物業(yè)的開發(fā)建設(shè)、后期導(dǎo)入自有產(chǎn)業(yè)服務(wù)第一品牌——萬(wàn)科星商匯，為企業(yè)提供全面服務(wù)。

曲江文投——資金投入+品牌輸出

曲江創(chuàng)意谷是曲江文投由“文化+旅游+城市”向“文化+科技+無(wú)限可能”的轉(zhuǎn)型之作。以“曲江模式”復(fù)制為手段，投入資本、智力和管理，打造文創(chuàng)項(xiàng)目標(biāo)桿；以“曲江文化”品牌為號(hào)召，吸引國(guó)內(nèi)外知名文創(chuàng)企業(yè)聚集，打造文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群。

 ②產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)  

主隨客便，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商變身文創(chuàng)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商

模式簡(jiǎn)介：地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)向地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的華麗轉(zhuǎn)身，一方面，開發(fā)、建設(shè)硬件載體，另一方面，圍繞文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，提供全方位軟性服務(wù)。雙管齊下，讓招商更加有效。

案例鏈接——大廠影視小鎮(zhèn)：華夏幸福產(chǎn)城融合的又一力作

由華夏幸福提供涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、全球資源整合、文創(chuàng)項(xiàng)目導(dǎo)入及園區(qū)智慧運(yùn)營(yíng)等全程服務(wù)；搭建四大創(chuàng)新平臺(tái)（包括教育培訓(xùn)、創(chuàng)新孵化、版權(quán)交易、金融服務(wù)等），吸引影視龍頭企業(yè)入駐。截至目前，相對(duì)論、Base FX、金海岸影視等數(shù)十家企業(yè)成功運(yùn)營(yíng)，涵蓋項(xiàng)目孵化、前期拍攝、后期制作、宣發(fā)交易全產(chǎn)業(yè)鏈。

 ③產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)  

反客為主，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，引入地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)

模式簡(jiǎn)介：由文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)園區(qū)開發(fā)，包括產(chǎn)業(yè)投資及招商，地產(chǎn)開發(fā)商作為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的配合方，負(fù)責(zé)園區(qū)的物業(yè)載體建設(shè)及社區(qū)文化服務(wù)。

案例鏈接——幸福7和文創(chuàng)園

77文創(chuàng)攜手花樣年打造幸福7和文創(chuàng)園，功能定位是基于“社區(qū)+”的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。在幸福7和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園中，通過導(dǎo)入社區(qū)文化生活體驗(yàn)、微型養(yǎng)老院、社區(qū)兒童樂園等多種業(yè)態(tài)，打造多種文創(chuàng)業(yè)態(tài)的創(chuàng)作、體驗(yàn)、交流基地。

知名文創(chuàng)IP——77文創(chuàng)，成立于2012年，已成功投資、改造并運(yùn)營(yíng)了數(shù)個(gè)高端文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。作為文創(chuàng)場(chǎng)景供應(yīng)商和文創(chuàng)生活營(yíng)造者，77文創(chuàng)致力于構(gòu)建“文創(chuàng)園區(qū)平臺(tái)+文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)+文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)投資”的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

知名地產(chǎn)商——花樣年，雖起步于傳統(tǒng)地產(chǎn)，但在加速輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略的同時(shí)堅(jiān)持“輕重并舉”。圍繞社區(qū)綜合服務(wù)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，目前已成長(zhǎng)為中國(guó)領(lǐng)先的以金融為驅(qū)動(dòng)、社區(qū)服務(wù)為平臺(tái)、開發(fā)為工具的產(chǎn)業(yè)金融集團(tuán)。

合作模式：

77文創(chuàng)——產(chǎn)業(yè)投資+招商運(yùn)營(yíng)。聯(lián)合文創(chuàng)行業(yè)協(xié)會(huì)及產(chǎn)業(yè)龍頭，搭建文創(chuàng)產(chǎn)投融資及服務(wù)平臺(tái)，有效導(dǎo)入文創(chuàng)業(yè)態(tài)，建設(shè)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群。

花樣年——載體建設(shè)+社區(qū)經(jīng)營(yíng)。參與園區(qū)的物業(yè)載體建設(shè)，提供社區(qū)服務(wù)，通過策劃活動(dòng)實(shí)現(xiàn)園區(qū)、社區(qū)互動(dòng)。