2017年9月14日，上海東灘投資管理顧問有限公司董事長朱躍軍，受邀在2017全球自由貿(mào)易和經(jīng)濟特區(qū)峰會上做《產(chǎn)業(yè)園區(qū)的中國經(jīng)驗與海外拓展》主題演講。演講內(nèi)容結(jié)合中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展背景，重點從產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)服務、商業(yè)模式和產(chǎn)城關系四個方面，闡述了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的國內(nèi)發(fā)展經(jīng)驗和海外拓展實踐，中間穿插了多個海外園區(qū)的實踐案例分享，受到了主辦方和與會各國專業(yè)人士的高度認可。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一種高效的產(chǎn)業(yè)組織形式，是中國改革開放以來經(jīng)濟迅速崛起的一個標志。30多年來，中國在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營方面積累了豐富的經(jīng)驗，這些經(jīng)驗對于今天中國企業(yè)到海外建設產(chǎn)業(yè)園區(qū)，應該是一筆非常寶貴的財富。這里將《產(chǎn)業(yè)園區(qū)的中國經(jīng)驗與海外拓展》演講內(nèi)容簡單整理一下，主要從產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)服務、商業(yè)模式和產(chǎn)城關系四個方面談談海外園區(qū)拓展。
一、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)
在產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)上，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在不斷升級產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，向微笑曲線兩端延伸，從傳統(tǒng)制造轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新。主要表現(xiàn)在三個方面：一是產(chǎn)業(yè)趨向高附加值環(huán)節(jié)，由傳統(tǒng)生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向研發(fā)設計、營銷服務等高附加值環(huán)節(jié)；二是產(chǎn)業(yè)要素方向轉(zhuǎn)型升級：由勞動密集要素轉(zhuǎn)向信息、技術、品牌等知識密集要素；三是從傳統(tǒng)制造到技術創(chuàng)新：從貼牌生產(chǎn)轉(zhuǎn)向產(chǎn)學研相互合作，實現(xiàn)技術自主創(chuàng)新。海外園區(qū)的拓展，基本要遵循以“油鹽醬米茶”為基礎，然后走向多元化和高端化。中國的發(fā)展經(jīng)驗對于現(xiàn)在的發(fā)展中國家還是比較適用的，海外拓展園區(qū)也是一樣基本遵循從輕工業(yè)到重工業(yè)再到服務業(yè)和高新技術的過程，這在很大程度上也是國內(nèi)產(chǎn)能向外轉(zhuǎn)移的過程。
第一階段：輕工業(yè)走出去（基礎性生活消費）
? 細分方向：紡織服裝、箱包皮具、輕工家電、五金機械、汽配等。
? 代表企業(yè)：華立產(chǎn)業(yè)集團有限公司、海爾集團、紅豆集團、江蘇陽光集團、黑龍江省吉信工貿(mào)集團等。
第二階段：重工業(yè)走出去（能源、機械、鋼鐵制造）
? 細分方向：金屬冶煉、能源化工、機械制造、石油開采、鋼鐵水泥、汽車制造、陶瓷玻璃等。
? 代表企業(yè)：中國有色礦業(yè)集團、江蘇其元集團、德龍鎳業(yè)、福耀玻璃等。
第三階段：服務業(yè)走出去（商貿(mào)、物流等）
? 細分方向：生產(chǎn)服務、信息服務、物流服務、金融服務、法律咨詢服務等。
第四階段：高新技術走出去
? 細分方向：信息技術、生物技術、新材料技術、智能制造等。
中國最早的海外工業(yè)園已無從追溯，從2006年中國政府開始批準“國家級境外合作區(qū)”，到“一帶一路”戰(zhàn)略實施后海外園區(qū)加快布局，總體數(shù)量應有100多個，涉及的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)不斷擴展。
二、產(chǎn)業(yè)服務
在產(chǎn)業(yè)服務上，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展已步入4.0階段，集中表現(xiàn)在園區(qū)與企業(yè)共同生長。從“搭框架”到“精裝修”，從“賣土地”到“賣房子”再到“賣環(huán)境”，從“招商企業(yè)”到“服務企業(yè)”再到“經(jīng)營企業(yè)”，產(chǎn)業(yè)服務的范圍和內(nèi)容不斷拓展升級，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營從“1.0”階段發(fā)展到“4.0”階段。海外園區(qū)的拓展，應把握市場化原則，最大程度細分產(chǎn)業(yè)服務內(nèi)容。以政府行政服務為基礎，逐步完善生活級服務和產(chǎn)業(yè)級服務，構(gòu)建趨于多元的產(chǎn)業(yè)服務體系。
G2B綠色通道
? 政策類：稅收優(yōu)惠、土地政策、勞工政策……
? 人才類：人才資金補貼、成果獎勵、子女醫(yī)療、教育支持……
? 資金類：產(chǎn)業(yè)專項基金、投資支持、融資擔保……生活鄰里中心
? 居住類：人才公寓、專家社區(qū)、創(chuàng)客烏托邦……
? 飲食類：員工食堂、社會餐飲……
? 商貿(mào)類：生活百貨、便利零售、會議中心……產(chǎn)業(yè)鄰里中心
? 招商促進平臺、投融資平臺、創(chuàng)業(yè)培訓平臺……
? 集中采購平臺、營銷推廣平臺……
? 研發(fā)孵化中心、技術服務平臺……
案例鏈接：埃塞俄比亞東方工業(yè)園對接政府：
? 設立辦事機構(gòu)——政府向園區(qū)派駐海關、商檢、稅務、治安等職能部門的直屬辦事機構(gòu)，為入園企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營提供“一站式”便捷服務。
? 簽訂采購合同——埃塞有關政府部門與東方工業(yè)園簽訂政府訂購合同，把園內(nèi)企業(yè)作為政府采購的合作單位。
服務企業(yè)：
? 管委會為入園企業(yè)提供政策法律咨詢、投資和工作許可、企業(yè)注冊和有關登記、報關報稅、商檢、倉儲運輸、商務會展等服務。
? 引入國開行“統(tǒng)貸平臺”為園區(qū)企業(yè)提供融資便利。
? 引進支持“走出去”的國家基金——絲路基金、中非發(fā)展基金、中非產(chǎn)能合作基金等戰(zhàn)略合作伙伴。
營造生活：
? 建立商貿(mào)、醫(yī)療、消防、培訓、餐飲、娛樂等配套設施，提供完善的生活服務和公共服務。
三、商業(yè)模式
在商業(yè)模式上，中國園區(qū)的經(jīng)驗是，構(gòu)建復合的商業(yè)模式，建立新身份，挖掘新渠道。主要表現(xiàn)在兩方面：一是社群思維，構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”，圍繞的企業(yè)生命周期鏈條，不斷擴展增值型服務來增加用戶粘性，創(chuàng)造園區(qū)盈利；二是資本思維，構(gòu)建“開發(fā)運營閉環(huán)”，以RETIs為核心的輕資產(chǎn)運作實現(xiàn)資本化退出，通過分享企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值。海外園區(qū)的拓展，應把握園區(qū)發(fā)展的階段性特征，恰當尋找盈利環(huán)節(jié)、正確培養(yǎng)盈利能力。主要有三個層面的考慮：一是保證土地/物業(yè)收益“穩(wěn)中求進”，長期持有（廠房、倉儲產(chǎn)業(yè)型項目）和短期售賣（公寓、寫字樓等地產(chǎn)盈利項目）相結(jié)合，留有對產(chǎn)業(yè)的調(diào)整空間；二是拓展增值服務收益“進中求變”，重視打造服務體系，挖掘服務平臺的盈利能力；三是嘗試金融投資收益“變中求新”，拓展股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化、融資租賃等金融投資盈利渠道。
我們分析了俄羅斯烏蘇里斯克經(jīng)濟貿(mào)易合作區(qū)、泰國泰中羅勇工業(yè)園、柬埔寨西哈努克港經(jīng)濟特區(qū)等海外園區(qū)的商業(yè)模式，有三點經(jīng)驗值得分享。經(jīng)驗一：招商引資時，重視將合作區(qū)與高成長、高盈利性項目相捆綁，實現(xiàn)資金的良性循環(huán)和合作區(qū)建設的可持續(xù)發(fā)展。經(jīng)驗二：在股權(quán)占有比例上，中資企業(yè)要占有一定的控股比例，這樣有利于增加中資企業(yè)在合作區(qū)開發(fā)的話語權(quán)，降低協(xié)調(diào)難度。經(jīng)驗三：產(chǎn)業(yè)租售，商業(yè)模式上強調(diào)動態(tài)租賃，土地招商和物業(yè)招租要有一定比例，通過長期持有和短期售賣，留有調(diào)整彈性。
四、產(chǎn)城關系
在產(chǎn)城關系上，中國園區(qū)的經(jīng)驗是，不斷重塑產(chǎn)城關系，園區(qū)化與城市化相互促進，園區(qū)即城市。中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷過產(chǎn)城混合、產(chǎn)城分離、產(chǎn)城融合到產(chǎn)城共生的階段，今天產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展追求產(chǎn)業(yè)、城市在空間上、功能上、機制上的耦合發(fā)展，以終為始、動態(tài)調(diào)整。海外園區(qū)的拓展，應遵循從園區(qū)運營思維向社區(qū)運營思維的轉(zhuǎn)變。在規(guī)劃上堅持以終為始，產(chǎn)業(yè)、城市在空間上、功能上、機制上耦合發(fā)展，相互促進。在開發(fā)上堅持三級聯(lián)動，一級土地開發(fā)、二級物業(yè)建設、三級產(chǎn)業(yè)投資，進行滾動式開發(fā)。
在園區(qū)開發(fā)過程中應積極打造“多元共享空間”，提供靈活的商務和生活空間供給。一是在廠房中植入辦公功能，在辦公物業(yè)中植入產(chǎn)業(yè)要素，組織專業(yè)研發(fā)服務的開展，突破傳統(tǒng)物業(yè)的功能限制；二是融入不同層級的商業(yè)業(yè)態(tài)，迅速聚集人氣和帶熱區(qū)域；三是以職住平衡為理念，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與居住組團的融合，考慮捆綁式銷售。案例鏈接：老撾萬象賽色塔開發(fā)區(qū)園區(qū)位于老撾首都萬象市主城區(qū)東北方的賽色塔縣和賽塔尼縣，占地10平方公里，是經(jīng)中國國家商務部批準、云南省政府重點扶持建設的國家級“境外經(jīng)貿(mào)合作區(qū)”之一。園區(qū)采取“工業(yè)園區(qū)+新城區(qū)”的開發(fā)模式，規(guī)劃建成融生產(chǎn)、生活和生態(tài)功能于一體的萬象產(chǎn)業(yè)生態(tài)新城。“一體兩翼”的產(chǎn)業(yè)格局以生產(chǎn)制造業(yè)為主，以房地產(chǎn)開發(fā)和服務業(yè)為支撐，形成具有內(nèi)生增長的新產(chǎn)業(yè)體系，打造配套完善、運作高效、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化綜合開發(fā)區(qū)。規(guī)劃農(nóng)產(chǎn)品出口加工基地、輕工產(chǎn)品出口加工基地、服務和物流中心、保稅區(qū)、現(xiàn)代化商務區(qū)、公共配套和住宅區(qū)、休閑旅游區(qū)。
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