前些年，對于城市更新這個問題的討論還基本集中于北京、上海、廣州等大城市。近些年，在東灘項目的實踐過程中發(fā)現(xiàn)，一些二三線城市，如重慶、武漢、南昌、貴陽等城市，也紛紛出現(xiàn)了大量的城市邊緣地區(qū)更新項目。項目的主體，有政府，有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還有包括當?shù)氐囊恍┊a(chǎn)業(yè)型龍頭企業(yè)也正試圖進入這一領(lǐng)域。
從項目所在區(qū)位來看，這些項目普遍位于城市的邊緣地帶，如南昌幸福渠項目位于南昌的二環(huán)，而上海華新鎮(zhèn)項目位于外環(huán)以外，包河經(jīng)開區(qū)項目也位于合肥的三環(huán)之外。這些地帶，發(fā)展的歷史并不算短，積累了大量的產(chǎn)業(yè)與人口。如南昌幸福渠項目中包含的昌東工業(yè)園，在90年代就已經(jīng)成為南昌重要的服裝企業(yè)集聚區(qū)，而包河經(jīng)開區(qū)是合肥最大的汽車企業(yè)——江淮汽車最核心的產(chǎn)業(yè)基地。在曾經(jīng)很長一段時間里，這些片區(qū)都是城市和產(chǎn)業(yè)輝煌的見證。然而，漸漸地，這些地區(qū)逐步喪失了過去的榮光，變成了時代的棄兒、城市的盲點、產(chǎn)業(yè)的廢墟，無論是政府還是企業(yè)，都遺忘了這些地方，忘記了曾經(jīng)這里的美好歲月，只剩下那里居住的人民在苦苦期盼新一輪美好生活的到來。
然而歷史終究不會忘記這里，曾經(jīng)歷史辜負的，終將以某種形式得到償還，因為城市在發(fā)展，邊界卻需要控制。一方面，近年來，中央三令五申控制城市的盲目擴張，“城市發(fā)展邊界、生態(tài)紅線、基本農(nóng)田控制線”如同三道緊箍咒，指引城市向緊湊發(fā)展轉(zhuǎn)型；另一方面，城市的增長半徑也是有其效應(yīng)邊界的，當城市的通勤半徑達到30公里，甚至50公里時，但通勤時間需要1個小時甚至2個小時的時候，這個城市的運行效率將大大下降。放棄增量擴張，走向存量發(fā)展，挖掘城市內(nèi)部片區(qū)的潛力才是解決問題的關(guān)鍵。
大致在2010年左右，上海、深圳、廣州等大城市率先意識到了這個問題，著手對城市內(nèi)部的失落空間進行整理，開始了轟轟烈烈的“城市更新”運動，逐步放棄了增量擴張的模式，逐步轉(zhuǎn)向了存量發(fā)展。近年來，這些城市紛紛提出建設(shè)用地零增長甚至負增長的發(fā)展目標。而這些原本無人問津的邊緣用地，成為這一輪城市開發(fā)中的耀眼明星，承載著城市新的輝煌。以上海為例，2010年左右，上海開始了對楊浦老工業(yè)區(qū)、徐匯龍華工業(yè)區(qū)等老工業(yè)片區(qū)的改造。如今，在曾經(jīng)的楊浦碼頭，再也聽不到“下只角”的稱呼，而是在老廠房改造過程中，誕生了國際時尚中心、1933等一系列上海文化新地標。楊浦也成為了上海除張江以外，承載全球科創(chuàng)中心職能的核心載體。而龍華工業(yè)區(qū)，早已完全脫離了工業(yè)區(qū)的面貌，如今它的名字，叫做徐匯濱江，成為上海時尚、文化、運動等新功能的代名詞，集聚了西岸文化藝術(shù)示范區(qū)、西岸藝術(shù)中心、西岸藝術(shù)品保稅倉庫、西岸傳媒港、西岸萬國金融中心等一批文創(chuàng)項目。徐匯濱江，成為了世博會效應(yīng)受益最大的片區(qū)，發(fā)展甚至超過了患得患失的世博會園區(qū)。
如今，隨著城市的擴張，如貴陽、南昌等二三線城市，也逐步面臨從增量發(fā)展向存量擴張的新任務(wù)。當然，與上海等一線城市相比，這些城市屬于新舊動能的轉(zhuǎn)換期，屬于增量尚需繼續(xù)、存量逐步更新的階段。而隨著城市群戰(zhàn)略的提出，這些城市作為各自城市群的核心，是國家、資本、人才等各方聚焦的核心。一線城市存量更新的硝煙尚未散去，二、三線城市的邊緣地區(qū)更新戰(zhàn)役也將打響。本文將結(jié)合東灘顧問近年來在一二線城市的邊緣地區(qū)更新項目實踐，初窺邊緣地區(qū)振興的門徑。
一、特征：邊緣地區(qū)的普遍現(xiàn)狀
1、要素混雜，屬于已經(jīng)貶值的城市存量資產(chǎn)
在東灘實踐的項目中發(fā)現(xiàn)，城市邊緣地區(qū)最大的特征，并不像城市遠郊土地那樣，是一塊凈地，而是已經(jīng)集聚了諸多的城市功能，只是這些功能屬于城市較為落后，甚至逐步淘汰的產(chǎn)業(yè)。往往這些片區(qū)要素十分復(fù)雜，都體現(xiàn)外來人口眾多，城中村、舊廠區(qū)雜糅，產(chǎn)權(quán)不清晰，改造難度較大的特征。
例如，上海的華新鎮(zhèn)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以低端加工業(yè)和物流倉儲業(yè)為主，在上海工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的背景下，這些產(chǎn)業(yè)正逐步遷出。然而，遷入的產(chǎn)業(yè)并沒有體現(xiàn)其高端價值，更多的是看重華新鎮(zhèn)靠近虹橋的區(qū)位，將廠房運作為快遞倉庫。然而，這些物流車輛進進出出，不但沒有帶來更大的稅收和經(jīng)濟利益，反而為片區(qū)增加了交通擁堵與安全隱患，而快遞業(yè)對當?shù)囟愂盏呢暙I，甚至還不如以前的工業(yè)。
2、動力缺失，屬于城市發(fā)展中的盲區(qū)
而這些項目，之所以被邊緣，倍感失落，很重要的原因是屬于不在目前城市的主要發(fā)展方向。因為不屬于主要發(fā)展方向，所以難以獲得市里甚至省里的重大投資、重點項目支持，也就難以獲得轉(zhuǎn)型時機。
例如，東灘顧問曾經(jīng)幫南昌幸福渠做過好幾輪規(guī)劃，但通過這幾年的觀察，發(fā)現(xiàn)幾年來幾乎沒有太大改善。43平方公里范圍，多年來都拍不出一塊地。南昌市政府為打造幸福渠流域?qū)ｉT成立了一家政府平臺公司，然后這幾年來，除了進行了水系治理和部分道路建設(shè)，其他變化微乎其微。其核心原因在于，南昌近年來主要的發(fā)展方向，以跨江發(fā)展為主，先是紅谷灘，后來又搞了九龍湖，現(xiàn)在又在北面建設(shè)贛江新區(qū)。一直以來，幸福渠板塊都沒有獲得足夠的重視。
目前南昌中心城區(qū)“一橫兩縱”解構(gòu)
另一個典型的例子是包河經(jīng)開區(qū)，包河經(jīng)開區(qū)位于安徽未來的國家級新區(qū)——濱湖新區(qū)之內(nèi)，還緊鄰高鐵站與合肥港，看上去一切都很美。但由于在區(qū)位上偏離老城—濱湖的核心發(fā)展軸線，以工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又與濱湖目前正在發(fā)展的幾大核心產(chǎn)業(yè)，如金融、文化旅游、現(xiàn)代服務(wù)相去甚遠，導(dǎo)致多年來一直在濱湖新區(qū)內(nèi)處于被忽視的狀態(tài)，甚至一個排名全省前三的省級開發(fā)區(qū)面臨被整并的危機。
發(fā)展動力的缺失，但從指標上看上去還行，導(dǎo)致這些片區(qū)在城市如火如荼的建設(shè)中越來越沉默，處于失語狀態(tài)。而這種失語，又導(dǎo)致上級政府難以聽到這些地方發(fā)出的聲音。
3、風(fēng)貌失調(diào)，屬于大城市光鮮外衣下的補丁
可以想象，這些片區(qū)對外既不屬于城市重點發(fā)展的板塊，對內(nèi)各種低端要素交織雜糅，密度較大，城市面貌必然較差。而一個城市或片區(qū)面貌最核心的展示，往往是通過公共空間呈現(xiàn)的，比如上海黃浦區(qū)的外灘、楊浦的新江灣、嘉定的紫氣東來等等。而這些公共空間的展示，往往既需要較大的上級層面的支持， 更需要強大的城市精細管理能力來支撐，這也是城市邊緣地區(qū)最缺乏的。
而城市面貌的落后，將使這個片區(qū)進一步喪失吸引力與活力，逐漸背離城市發(fā)展的陽光，遁入城市的陰暗面。
二、價值：“美好生活”從這里起步
1、政治意義，中國新型城鎮(zhèn)化關(guān)注的核心地區(qū)
2014年，國務(wù)院發(fā)布了國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃。在新型城鎮(zhèn)化中，重點關(guān)注了3個“1億人”，一個是實現(xiàn)一億棚戶區(qū)改造；一個是實現(xiàn)一億農(nóng)民在城鎮(zhèn)落戶，還有一個是實現(xiàn)中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。也就是從這一年開始，棚戶區(qū)改造正式成為國家力推的核心工程，從國家到地方給予了無數(shù)的政策支持。
2017年，在19大的發(fā)展報告中，重點強調(diào)了中國社會的基本矛盾已經(jīng)從“人民日益增長的物質(zhì)文化需要和落后的社會生產(chǎn)之間的矛盾”轉(zhuǎn)化為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。
而在這個過程中可以發(fā)現(xiàn)，中國未來城市化的發(fā)展，必然將集中于城市群的核心。而這些城市群核心城市中的中央活動區(qū)部分，不光是上海的陸家嘴，北京的朝陽CBD，廣州的珠江新城，乃至二線城市，如成都的天府新區(qū)，武漢的東湖核心區(qū)，杭州的濱江新區(qū)；從某種意義上，這些地區(qū)，跟世界著名城市區(qū)比，如東京銀座、巴黎拉德芳斯等，也未必落后多少，可謂真正詮釋了什么叫民族自信。然而，在這些城市的邊緣，仍然存在一些地區(qū)，這里失業(yè)人口聚集，產(chǎn)業(yè)發(fā)展停滯，突然被凍結(jié)在歷史的某個時間點之中。這些地區(qū)，在繁華的都市與高房價背后，默默承載著大量的服務(wù)人口。解決這些地區(qū)的發(fā)展難題，即使解決城市內(nèi)部棚戶區(qū)改造的問題，也是為外來人口進入城市提供低成本的生活和創(chuàng)業(yè)成本，可謂是“決戰(zhàn)3億人”的重點空間。解決了這些片區(qū)的發(fā)展問題，正是為了實現(xiàn)這3億人的“幸福美好生活”。
2、城市意義，未來城市新興功能發(fā)展的核心地區(qū)
城市的發(fā)展，三十年河?xùn)|，三十年河西。短暫的失落，并不意味著永恒的衰退。作為城市曾經(jīng)的重要功能片區(qū)，這些邊緣地區(qū)必然在城市發(fā)展的某個重要時刻發(fā)揮了重要的作用，只是因為在特定歷史時期，作用發(fā)生了變化而導(dǎo)致衰落，比如一些重要的工業(yè)區(qū)在進入后工業(yè)化時代發(fā)生的危機。一旦進入歷史的某個時期，他的區(qū)位突然變得重要，或者工業(yè)化時代留下的某些遺產(chǎn)突然得到某種認可，這個片區(qū)又將贏來新的發(fā)展機遇。
例如，曼切斯特的索爾福德碼頭，本來是英國工業(yè)化時期的重要交通樞紐，卻在二戰(zhàn)后進入了衰退期。然而，隨著濱水區(qū)價值的提升，城市回歸濱水，索爾福德碼頭通過包裝與策劃，重新成為英國重要的媒體之城。助推其轉(zhuǎn)型成功的，不僅僅是濱水景觀的提升，也不僅僅是多方資本力量的介入，老碼頭本身所代表的工業(yè)文明，本身就是曼切斯特乃至大不列顛帝國最重要的文化與歷史記憶。這種歷史元素，對于急于在當今世界尋找自己定位的英國，尤為重要與珍貴。維多利亞黃金時代開始積淀的文化，成為英國這個有些落寞的老牌帝國傲立于世的重要資本。索爾福德碼頭所特有的“蒸汽朋克”元素，恰恰符合后現(xiàn)代主義的文化需求。
而在中國，邊緣地區(qū)的新興功能孵化通常呈現(xiàn)出兩個重要特征。
第一，老工業(yè)區(qū)逐步向創(chuàng)意文化園區(qū)轉(zhuǎn)型已成為常態(tài)。這也是因為工業(yè)建筑的大空間、低成本恰恰符合了創(chuàng)意經(jīng)濟的根本訴求。在東灘所參與的包河經(jīng)開區(qū)項目中，許多文化創(chuàng)意企業(yè)已經(jīng)開始租用這些廢棄的廠房，例如這里一家生產(chǎn)佛像的企業(yè)——中粵金屬幾乎承包了安徽一半地區(qū)的佛像制作。而當?shù)卣查_始有意識的利用這一趨勢，引入了中國建筑集團，強化以建筑設(shè)計作為主要主導(dǎo)方向，在空間載體上突出舊廠房利用與新興樓宇建設(shè)相結(jié)合，滿足不同層級的建筑設(shè)計企業(yè)需求，力求打造安徽最重要的設(shè)計產(chǎn)業(yè)集群。
第二，邊緣地區(qū)逐步成為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)。目前，隨著第四次工業(yè)革命的開展，以互聯(lián)網(wǎng)+和智能制造為代表的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新在國內(nèi)方興未艾，而這些創(chuàng)新活動，大多只能發(fā)生在城市群的核心。然而與此相悖的一個現(xiàn)象是，這些對城市發(fā)展重要意義不亞于金融、商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能的重要活動，卻在城市中心版圖內(nèi)難以找到合適的生存空間，以至于很多城市不得不在城市遠郊地區(qū)開辟產(chǎn)業(yè)新城。但這些產(chǎn)業(yè)新城位置太遠，不能滿足這些創(chuàng)新人才所需要豐富多彩的城市生活與服務(wù)需要。而恰恰是這些城市邊緣地區(qū)，既相對靠近城市中心區(qū)，又存在較大的升級改造可能性，成為創(chuàng)新活動的重要載體。此外，這些邊緣地區(qū)常常以工業(yè)用地形式存在，在目前中國大城市的都市工業(yè)用地轉(zhuǎn)型過程中，工業(yè)用地常常成為爭奪的重心。一方面，因為工業(yè)用地地價相對較低；另一方面，在后工業(yè)化時代對于工業(yè)用地如何利用，各地都開展了相應(yīng)的制度探索，如深圳的“工改工”政策，上海的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型政策等等。其實這樣的現(xiàn)象不僅是在國內(nèi)，在美國紐約，“硅巷”已經(jīng)成為重要的創(chuàng)新中心，很重要一個原因就是“硅巷”是紐約中心城區(qū)為數(shù)不多的幾片工業(yè)用地。
3、市場意義，忽略的片區(qū)有助于社會資本實現(xiàn)整體開發(fā)
邊緣地區(qū)面積較大，有的地區(qū)多達幾十平方公里，這在主城區(qū)是難以想象的。而發(fā)展的滯后，通常意味著當?shù)氐恼芾頇C構(gòu)難以處理當前紛繁復(fù)雜的局面。這為開發(fā)商們提供了難得的土地儲備與發(fā)展機遇。而近年來，PPP模式的廣泛推廣，無疑又為社會資本方參與城市開發(fā)提供了廣闊的舞臺。
而近年來的國內(nèi)頂級房地產(chǎn)開發(fā)商，在新形勢的逼迫下，已經(jīng)逐步擺脫了“純住宅建造者”的傳統(tǒng)形象，開始向城市綜合開發(fā)轉(zhuǎn)型。例如，綠地頻頻與國內(nèi)各類醫(yī)療康養(yǎng)機構(gòu)暗送秋波；融創(chuàng)今年動作頻頻，連續(xù)收購了萬達文旅以及樂視等優(yōu)勢文旅資產(chǎn)；碧桂園大力開發(fā)科技小鎮(zhèn)，招引各類具有較強科研能力的博士加盟；就連以前最純粹的房地產(chǎn)開發(fā)商萬科，也提出了“城市綜合服務(wù)配套商”的口號，一方面出手收購普洛斯，一方面在海外投資了約10多個孵化器；更不用提號稱產(chǎn)業(yè)新城引領(lǐng)者的華夏幸福，目前在國內(nèi)開發(fā)商的排名中也是節(jié)節(jié)攀升。
通過政企合作，能夠為邊緣地區(qū)開發(fā)破局提供新的舞臺。一方面，政府通過引入社會資本，能夠完全打破以往的沉悶格局，開發(fā)商憑借其資金募集、工作效率、市場化運作方面的突出能力，無論是拆遷安置、舊工業(yè)區(qū)補償談判、公共設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入、地標建筑打造等方面，都發(fā)揮著重要的作用。而開發(fā)商憑借與政府合作，有利于其在城市相對中心的位置獲得大片的土地資源。這對于雙方來說，無疑是能實現(xiàn)共贏的。
在東灘顧問的實踐中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商確實對于這些邊緣用地有著濃厚的興趣。例如，融創(chuàng)在貴陽已經(jīng)與經(jīng)開區(qū)就3萬畝土地達成合作意向。這3萬畝土地，其中有很多都是待改造的工業(yè)用地。融創(chuàng)不僅需要為政府引入歐比克這樣的國內(nèi)頂級企業(yè)，還需要利用自身的樂視等資源打造影視主題樂園，包括引入貴陽本地最好的醫(yī)院及學(xué)校資源并負責(zé)代建。在建設(shè)完成后，融創(chuàng)需要將建設(shè)的10%產(chǎn)業(yè)用地還給政府。通過這樣的合作模式，不僅融創(chuàng)獲得了大量的土地儲備，政府也通過頂級產(chǎn)業(yè)資源的引入、公共設(shè)施和環(huán)境的打造實現(xiàn)了片區(qū)振興的目標。
三、策略：構(gòu)筑“美好生活”的畫卷
1、起筆，注重開發(fā)時機的把握
例如，上海在徐匯濱江開發(fā)的過程中（原龍華工業(yè)園），重要的是把握住了世博會的機遇。徐匯濱江作為世博會會址隔岸相望的地塊，為了保證世博會參觀者有一個良好的隔江景觀，從濱江景觀打造開始，逐步對原工業(yè)區(qū)進行改造升級，成為既新天地之后，上海新的時尚地標。
在東灘近期從事的這些邊緣地區(qū)開發(fā)項目里，有很多也是因為有新的發(fā)展機遇，開始了新一輪的規(guī)劃調(diào)整和開發(fā)建設(shè)。例如，幸福渠項目之所以重新開始新的概念策劃，源于在幸福渠的東南側(cè)，南昌新的高鐵樞紐——南昌東站開建。這樣的重大基礎(chǔ)設(shè)施項目，不僅對幸福渠流域43平方公里，對于南昌整個城市結(jié)構(gòu)，也必將起到深遠的影響。
除此之外，還包括包河經(jīng)開區(qū)項目，之所以需要開展新一輪的產(chǎn)業(yè)策劃，也是和其面臨的形勢密不可分的。一方面，因為包河經(jīng)開區(qū)成為了長江經(jīng)濟帶33個轉(zhuǎn)型升級示范區(qū)之一，這也是合肥唯一，包河經(jīng)開區(qū)一時風(fēng)頭無兩，又開始成為合肥申報未來科技城的核心節(jié)點，儼然有與合肥高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)并駕齊驅(qū)的態(tài)勢；另一方面，合肥的高鐵站合肥南站正式啟用，而濱湖新區(qū)也進入了國家的申報流程，包河經(jīng)開區(qū)也需要借勢取得發(fā)展機遇。
2、勾形，強化各方資本力量的運用
城市邊緣地區(qū)的發(fā)展，不僅僅是某一方的投入，而是各級政府、社會資本方、原有產(chǎn)權(quán)業(yè)主、原住民等各方勢力博弈的結(jié)果。因此，通過合理的模式設(shè)計，打造一個各方資本均能獲利的開發(fā)模式至關(guān)重要。
第一，需要關(guān)注政府層面的模式轉(zhuǎn)型。例如政企分開，國有的平臺公司強化與社會資本的合作，作為政府出資方對于社會資本方的行為進行有效監(jiān)管。而政府強化服務(wù)職能，實現(xiàn)“一站式”服務(wù)滿足投資者需求。在轉(zhuǎn)型引導(dǎo)的方面，需要剛?cè)岵?，剛性約束與柔性約束并存。剛性約束可采用負面清單機制，不僅僅針對新增企業(yè)，對于園區(qū)原有企業(yè)也要以負面清單形式進行約束，對于不符合園區(qū)發(fā)展方向的落后企業(yè)堅決清退。在柔性約束方面，更多采用基金引導(dǎo)方式，建立母基金，引導(dǎo)社會資本跟投，這里面可針對產(chǎn)業(yè)升級、城市更新等不同目的設(shè)立形式不一的基金。例如，曼切斯特在更新過程中設(shè)置了專門的公司（UDCs，RDAs，EPs）。城市開發(fā)公司（UDCs：Urban Development Corporations）是1980年代英國政府在推進城市更新過程中所采用的標志性措施，它作為獨立于政府之外專門負責(zé)城市開發(fā)的機構(gòu)，在城市內(nèi)部劃定的特定區(qū)域內(nèi)擁有規(guī)劃許可權(quán)。城市開發(fā)公司被授權(quán)可強制購買土地從而獲得區(qū)位重要、價值稀缺或規(guī)模成片的土地用于開發(fā)；同時也被準許向私人機構(gòu)提供資助，并在劃定的區(qū)域內(nèi)負責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這些措施有利于取得私人及利益相關(guān)者的信任，從而吸引資本的介入。與之類似，1990年代的城市更新機構(gòu)（URAs：Urban Regeneration Agency）和英國伙伴公司（EPs：English Partnerships）也發(fā)揮了同樣的功效。
第二，需要關(guān)注對存量資本的尊重。以上海為例，上海之所以在老工業(yè)基地內(nèi)誕生了眾多的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就是因為這些工業(yè)基地很多都是一些國企，甚至是央企，地方政府很難觸動其利益。雙方博弈的結(jié)果就是在工業(yè)外遷之后維持現(xiàn)狀不變，而一些藝術(shù)家在其中發(fā)現(xiàn)了機會，最后形成了三贏的效果。政府在不花大代價搬遷的情況下引入了合適的產(chǎn)業(yè)，原有業(yè)主在保持土地的同時也獲得了一定的租金收益，而這些藝術(shù)家和藝術(shù)機構(gòu)也找到了相對低成本的創(chuàng)作和展示空間。
第三，需要合理的運用政策資金。如抓住PPP/棚戶區(qū)改造/城市雙修的政策窗口期，獲得更多的政策資金支持。
3、點朱，以公共空間開發(fā)打造片區(qū)品牌
邊緣地區(qū)環(huán)境面貌的落后是導(dǎo)致其難以吸引投資者關(guān)注的重要原因。而這些邊緣地區(qū)與新城不同，其已有的較高開發(fā)強度導(dǎo)致難以對整個片區(qū)進行重新規(guī)劃和打造。
因此，對于邊緣地區(qū)，重要的手段就是對片區(qū)內(nèi)的濱水片區(qū)、重要綠地進行重點打造，作為片區(qū)形象的重要展示，作為樣板和示范地區(qū)，重塑形象和品牌。
例如，徐匯濱江的核心就是開發(fā)了濱江片區(qū)，進行了精心設(shè)計。打造體育運動公園，將原來的碼頭塔吊精心設(shè)計為重要的景觀節(jié)點。通過濱江公園的打造，不僅樹立了徐匯濱江這一上海新品牌，也帶動了周邊的房地產(chǎn)開發(fā)。
在幸福渠項目開發(fā)中，很重要的策略就是沿幸福渠主干渠以幸福和家文化的主題打造5大公園，分別賦予婚慶、親子、養(yǎng)老、運動等主題，成為南昌東側(cè)的城市中央公園。與徐匯濱江一樣，幸福渠這個名字，即是指的這個公園，也是整個區(qū)域的代指。
在包河經(jīng)開區(qū)項目規(guī)劃過程中，我們很重要的一個策劃思路就是對于原駱崗機場地塊的利用。各方對于這個地塊提出很多設(shè)想，如通航公園、科技創(chuàng)新公園等，但無論如何，在保留機場記憶的前提下建設(shè)一個城市中心公園，都是不變的主題。
4、繪彩，強化新興產(chǎn)業(yè)力量的注入
在邊緣地區(qū)開發(fā)中，科研產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)的注入是關(guān)鍵，這是賦予片區(qū)生機與活力的重要引擎。
例如，包河經(jīng)開區(qū)轉(zhuǎn)型升級的一個重要策略，就是強化新興產(chǎn)業(yè)的引入。
一是強化傳統(tǒng)優(yōu)勢汽車產(chǎn)業(yè)。通過強化新能源以及無人駕駛技術(shù)，進一步鞏固優(yōu)勢市場，目前江淮牽手蔚來汽車，將包河經(jīng)開區(qū)作為中國新一代神車的重要生產(chǎn)基地。
二是通過培訓(xùn)機構(gòu)和科研機構(gòu)的引入。培育智能制造、電子信息等新興產(chǎn)業(yè)。目前，包河經(jīng)開區(qū)已經(jīng)引入甲骨文、微軟研究院等機構(gòu)，重點是在于培訓(xùn)相關(guān)的人才，科研方面，目前已引入合工大智能研究院、合肥能源研究院等研究機構(gòu)，目前還在和華為研究中心等進行談判，還希望能夠?qū)⒁恍﹪抑卮罂茖W(xué)裝置引入包河。包河經(jīng)開區(qū)對于科研機構(gòu)，已經(jīng)到了求賢若渴的程度，甚至將管委會的辦公樓無償?shù)墓┖瞎ご笾悄苎芯吭菏褂?，自己搬到了一個臨時建筑中辦公。
三是強化現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育。一方面引入上海的長海醫(yī)院，發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)；另一方面強化檢驗檢測和建筑設(shè)計兩大服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，目前已經(jīng)成為省級的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。
5、收勢，注重市場與公共利益的平衡
邊緣地區(qū)的開發(fā)，最重要的目的并不是獲得土地價值的提升，最核心的是實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益的結(jié)合，尤其是實現(xiàn)社會效益的最大化，切實解決3億人的問題。
因此，在開發(fā)模式的設(shè)計上，無論是3P模式也好，還是社會資本方為政府代建相應(yīng)設(shè)施也好，其重點都應(yīng)該關(guān)注原住民利益的提升。例如，貴陽在城市開發(fā)過程中，市委書記提出了“三變”的口號，通過“資源變資產(chǎn)、農(nóng)民變股民、資金變股金”的模式，將當?shù)氐脑∶褡鳛槌鞘虚_發(fā)的重要參與者。通過共同參與建設(shè)、共享開發(fā)利益，實現(xiàn)當?shù)鼐用裨诰幼「纳啤⒕蜆I(yè)打造以及持續(xù)獲得經(jīng)營性收入。目前，這一模式，已經(jīng)成為貴陽城市開發(fā)，尤其是城市邊緣地區(qū)以及城郊地區(qū)開發(fā)的重要原則。
市化的大潮滾滾而來，有些地區(qū)成為了這個時代的弄潮兒，有些邊緣地區(qū)則淹沒在了新一輪城市升級的浪潮里，失去了往日的榮光。在全民創(chuàng)造美好生活的年代，如何為這些城市的“失落型”地區(qū)重振輝煌，重塑幸福美好生活的畫卷，將是中國城市化走向下半場的重要課題。這一歷史使命，不僅是政府公信力的重要體現(xiàn)，更在城市存量資產(chǎn)激活的過程中孕育著重大的市場化商機，值得關(guān)注與期待。
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