引言
隨著我國機(jī)場從數(shù)量上和規(guī)模上不斷升級，依托機(jī)場規(guī)劃和發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)成為各個機(jī)場城市推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新抓手。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國境內(nèi)現(xiàn)有218個機(jī)場中，其中已經(jīng)規(guī)劃臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的有63個，中國臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展已進(jìn)入深度開發(fā)階段。老的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)如何實(shí)現(xiàn)開發(fā)升級，新的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)如何實(shí)現(xiàn)綜合開發(fā)創(chuàng)新，本文基于東灘顧問在臨空經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的多年積累，從洞悉當(dāng)前我國臨空經(jīng)濟(jì)的三大發(fā)展趨勢出發(fā)，深度解析我國臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展面臨的三大困境，并從創(chuàng)新定位邏輯、創(chuàng)新空間格局、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)體系、創(chuàng)新臨空產(chǎn)品、創(chuàng)新開發(fā)策略、創(chuàng)新體制機(jī)制六大維度，為大家揭開臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的綜合開發(fā)面紗，期望與廣大臨空經(jīng)濟(jì)關(guān)注者共同探索我國臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)未來綜合開發(fā)的創(chuàng)新之路。
一、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)三大發(fā)展趨勢
1、國家新戰(zhàn)略臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)成為繼國家開發(fā)區(qū)戰(zhàn)略后有一新戰(zhàn)略
2015年7月，國家發(fā)展改革委、民航局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，國家將臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展提升到一個前所未有的歷史高點(diǎn)。截至目前，國務(wù)院、國家發(fā)改委、民航總局先后批復(fù)鄭州、青島、重慶、北京、上海、廣州、成都七大臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，開創(chuàng)以航空樞紐為核心，臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)為載體，加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、區(qū)域轉(zhuǎn)型升級、區(qū)域創(chuàng)新發(fā)展、產(chǎn)城融合發(fā)展的新格局，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)示范區(qū)成為推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速區(qū)域一體化的新引擎、新動力。
2、城市新樣板臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)成為新型城市化建設(shè)的新樣板
現(xiàn)代化臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)圍繞核心機(jī)場，大力發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)，打造航空新城，打破傳統(tǒng)機(jī)場片區(qū)偏離城市、交通不暢、產(chǎn)業(yè)低能等發(fā)展困局。以樞紐機(jī)場為核心打造綜合交通樞紐成為當(dāng)代臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的新標(biāo)配，航空樞紐港融合航空、高速公路、高鐵、城市地鐵、公交等多種交通功能于一體，加速區(qū)域交通一體化，使得機(jī)場服務(wù)客群從傳統(tǒng)的本地客群擴(kuò)大到更大范圍的腹地客群。依托樞紐機(jī)場的“客流、貨流”核心要素資源，推動發(fā)展航空制造業(yè)、航空運(yùn)輸業(yè)、航空物流業(yè)等臨空關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的航空產(chǎn)業(yè)，以及本地核心產(chǎn)業(yè)與航空產(chǎn)業(yè)耦合產(chǎn)生的臨空制造業(yè)、臨空高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和臨空服務(wù)業(yè)，將臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展成為區(qū)域高端制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)。
同時(shí)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)不僅僅航空樞紐與臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而且逐漸發(fā)展成為產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)的都市生活、就業(yè)、休閑娛樂的新空間，集聚居住、休閑、商業(yè)、教育、醫(yī)療等功能，加速本地城鄉(xiāng)居民城鎮(zhèn)化，推動產(chǎn)業(yè)人口本地化，使得臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)成為吸引新人口的承載地?！昂娇諛屑~港＋臨空產(chǎn)業(yè)＋航空新城”為臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展貢獻(xiàn)國際新門戶、高端新產(chǎn)業(yè)和航空新都市。
3、投資新空間臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商角逐的新空間
以華夏幸福、宏泰發(fā)展等綜合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，以綠地集團(tuán)為代表的傳統(tǒng)房地產(chǎn)商，以海航地產(chǎn)、首地集團(tuán)為代表的專業(yè)地產(chǎn)商，紛紛借助空港PPP綜合開發(fā)、空港新城、航空產(chǎn)業(yè)園區(qū)、空港商業(yè)綜合體、航空特色小鎮(zhèn)等模式，搶灘進(jìn)駐空港地區(qū)，搶占發(fā)展先機(jī)。尤其隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和城市核心區(qū)土地資源稀缺，高昂的拿地成本使得臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)一時(shí)成為各大開發(fā)商謀求發(fā)展的新寵兒。
二、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)三大困境
發(fā)展困境一：傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)路徑，重“產(chǎn)”輕“港”忽“城”
由于從事臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)管理和開發(fā)人員缺乏臨空思維，當(dāng)前國內(nèi)大部分臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)依然采用傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)模式進(jìn)行規(guī)劃、開發(fā)，造成臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展普遍呈現(xiàn)三大特征。
（1）盲目招商，產(chǎn)業(yè)特色不鮮明。裝到籃子里都是菜，產(chǎn)業(yè)臨空指向性弱，缺乏航空依賴性，港產(chǎn)斷裂；產(chǎn)業(yè)普遍低端，如布局紡織服裝、食品加工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)高端性、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新性不足。
（2）偏重制造，城市功能不健全。單純追求GDP，盲目追求大型制造業(yè)，生產(chǎn)性服務(wù)與生活性服務(wù)業(yè)嚴(yán)重不足，產(chǎn)城割裂；城市功能顯著不足，缺乏居住、商業(yè)、教育、休閑、科技研發(fā)等配套功能，造成臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)“白天生機(jī)勃勃，晚上黑燈瞎火”。
（3）輕視機(jī)場，空港優(yōu)勢不顯著。機(jī)場僅僅作為交通節(jié)點(diǎn)或單一運(yùn)輸通道，未發(fā)揮機(jī)場作為區(qū)域綜合交通的樞紐優(yōu)勢，造成港城分裂；僅作為城市的機(jī)場存在，并未發(fā)展成為機(jī)場的城市。
傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)的路子開發(fā)出來的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，造成空港不強(qiáng)，機(jī)場運(yùn)量規(guī)模增長緩慢、基地航空公司不強(qiáng)、航線網(wǎng)絡(luò)通達(dá)性低，機(jī)場樞紐競爭力弱；產(chǎn)業(yè)不高，臨空產(chǎn)業(yè)規(guī)模小、產(chǎn)業(yè)高端性弱、缺乏前瞻性，與區(qū)域耦合性不強(qiáng)；城市功能不全，淪為空城、鬼城，臟亂差，人居混雜，社會管理壓力大。
發(fā)展困境二：大開大建，重“眼前利益”忽略“遠(yuǎn)期發(fā)展”
由于臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)緊鄰樞紐機(jī)場，土地價(jià)值高，往往臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)成為很多開發(fā)商或產(chǎn)業(yè)投資商的“準(zhǔn)獵物”。而很多臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)片面追求當(dāng)前土地利益，依賴土地招商方式，大面積出讓土地。例如國內(nèi)中部某個臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)以傳統(tǒng)大面積土地出讓方式，現(xiàn)有可建用地基本都已出讓，造成臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)后續(xù)產(chǎn)業(yè)空間不足，后續(xù)優(yōu)勢項(xiàng)目落地發(fā)展用地緊缺；而已出讓的土地也并未充分開發(fā)，以區(qū)內(nèi)建成的臺灣產(chǎn)業(yè)園為代表，出現(xiàn)大面積物業(yè)空余的現(xiàn)狀。
同時(shí)，缺乏綜合開發(fā)意識，忽略長期產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益和臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展。單一的進(jìn)行土地一級開發(fā)，并未在二級與三級市場上有所收益，造成開發(fā)收益單一。
發(fā)展困境三：主體混亂，重“個體”輕“合作共贏”
臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)覆蓋范圍大，往往涉及城市多個轄區(qū)或縣市，使得臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)主體一般包括地方政府、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會和機(jī)場集團(tuán)三大主體。
（1）地方政府作為臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)轄區(qū)的經(jīng)濟(jì)與社會管理者，一般為市轄區(qū)、縣一級政府或鎮(zhèn)一級政府，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會管理，并且依托機(jī)場，在所轄片區(qū)內(nèi)發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)。
（2）臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會作為臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的管理主體，一般為市級或縣級派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃、開發(fā)、招商、運(yùn)營等，除機(jī)場紅線范圍外的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)臨空產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括航空物流、航空總部、航空制造、臨空高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等發(fā)展。
（3）機(jī)場集團(tuán)作為核心樞紐機(jī)場管理運(yùn)營者，一般隸屬于省國資委或市國資委，占據(jù)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)核心地塊，占地面積大、土地價(jià)值最高，除發(fā)展航空運(yùn)輸服務(wù)業(yè)與航空運(yùn)輸保障業(yè)外，近年來在核心區(qū)紛紛拓展非航產(chǎn)業(yè)，如發(fā)展航空物流、臨空商業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)等。
由于各個主體間缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和溝通機(jī)制，追求自身發(fā)展利益，往往“個人自掃門前雪，哪管他人瓦上霜”。紛紛搶占臨空區(qū)核心發(fā)展空間，造成機(jī)場遠(yuǎn)期發(fā)展空間不足；臨空區(qū)內(nèi)各個子片區(qū)功能規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃雷同，招商競爭。
三、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)六大創(chuàng)新開發(fā)
針對當(dāng)前臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)存在的問題，結(jié)合多年在產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域綜合開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，通過多個臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)綜合開發(fā)的實(shí)踐，從定位、空間、產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品、開發(fā)策略和體制機(jī)制視角，提出六大創(chuàng)新開發(fā)思路。
1、創(chuàng)新定位邏輯
三大維度，三大階段，實(shí)現(xiàn)臨空區(qū)終極目標(biāo)
打破傳統(tǒng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)定位邏輯，從圍繞機(jī)場、臨空產(chǎn)業(yè)、航空都市三個維度按照近、中、遠(yuǎn)三大階段定義臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，為臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)提供目標(biāo)清晰、階段明確的定位。
近期定位：區(qū)域樞紐機(jī)場。
以航空物流與運(yùn)營驅(qū)動，實(shí)現(xiàn)機(jī)場客貨吞吐量快速增長，航線快速增加，基地航空公司與非基地航空公司初具規(guī)模，初步建成航空樞紐；初步建成航空物流中心，航空貨運(yùn)、航空快件、逆向物流、保稅展銷快速發(fā)展；同時(shí)航空維修、航空培訓(xùn)，制造與維修等產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展。
中期定位：航空產(chǎn)業(yè)新區(qū)。
以航空制造與臨空高新技術(shù)驅(qū)動，從航空物流向航空指向性的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)延展，初步形成電子信息、生物醫(yī)藥集聚的臨空高端產(chǎn)業(yè)基地；初步形成飛機(jī)零部件制造、飛機(jī)總裝制造、通用航空制造等航空工業(yè)體系；會展中心、酒店、住宅等配套設(shè)施完善，建成產(chǎn)業(yè)新城。
遠(yuǎn)期定位：國際航空都市。
以臨空高端服務(wù)業(yè)驅(qū)動。建成連通全球的國際航空樞紐，航空工業(yè)與臨空高新技術(shù)形成集群，成為自主創(chuàng)新和全球合作的國家航空產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)。構(gòu)筑大科創(chuàng)、大會展、大商務(wù)、大貿(mào)易、大交通等五大平臺，初步建成可持續(xù)發(fā)展國際航空都市。
2、創(chuàng)新空間格局
全域臨空，產(chǎn)業(yè)單元式發(fā)展、圈層跳躍增長
在臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)，按照產(chǎn)城融合、組團(tuán)發(fā)展、圈層布局的原則，規(guī)劃若干個產(chǎn)城一體的“完整產(chǎn)業(yè)單元”（園中園），單元內(nèi)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展（3：3：3），形成“自我造血”功能。每個產(chǎn)業(yè)單元不僅僅是產(chǎn)業(yè)園的“廠房集聚”，更是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)的“產(chǎn)業(yè)集群”；不僅僅是強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)功能的工業(yè)區(qū)，更是強(qiáng)調(diào)混合用地與彈性用地的“產(chǎn)業(yè)綜合體”；不僅僅是體現(xiàn)城市競爭力的戰(zhàn)略抓手，更是實(shí)現(xiàn)大產(chǎn)業(yè)、大項(xiàng)目、大企業(yè)落地的“核心載體”。
3、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)體系
跑道經(jīng)濟(jì)+臨空經(jīng)濟(jì)+總部經(jīng)濟(jì)，打造全產(chǎn)業(yè)鏈
按照臨空產(chǎn)業(yè)階段化發(fā)展邏輯，分三大階段發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)。
第一階段，跑道經(jīng)濟(jì)，緊鄰跑道、樞紐帶動，發(fā)展“航空服務(wù)業(yè)”。借鑒史基浦機(jī)場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)（阿斯梅爾鮮花拍賣中心是史基浦機(jī)場航空貨運(yùn)的原始動力，也是當(dāng)前最大的貨運(yùn)產(chǎn)品），建立臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起點(diǎn)，臨近跑道發(fā)展航空服務(wù)等剛需產(chǎn)業(yè)，包括航空物流、航空維修、航空運(yùn)輸、航空總部服務(wù)等。
第二階段，臨空經(jīng)濟(jì)，航空指向、直奔高端，發(fā)展“臨空高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)”。依托航空要素導(dǎo)入增量產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展航空總裝制造、航空配套制造、電子信息等航空指向性的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，打造前沿性的高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。
第三階段，總部經(jīng)濟(jì)，自貿(mào)引領(lǐng)、全球配置，發(fā)展“臨空高端服務(wù)業(yè)”。服務(wù)于區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，充分利用國際國內(nèi)兩個市場，構(gòu)筑國際供應(yīng)鏈、價(jià)值鏈、服務(wù)鏈中心，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、會展商務(wù)、科技研發(fā)、國際貿(mào)易、離岸金融、跨境電商等高端服務(wù)功能。
4、創(chuàng)新臨空產(chǎn)品
六大臨空產(chǎn)品，建設(shè)臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)
把握當(dāng)前國際發(fā)展趨勢，結(jié)合臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)所在城市發(fā)展需要，建設(shè)綜合保稅區(qū)（航空物流區(qū)）、國際會展城、國際醫(yī)療城、航空航天谷、空港總部區(qū)和文化旅游城六大品牌產(chǎn)品，共同構(gòu)建臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)生態(tài)發(fā)展體系。
綜合保稅區(qū)：包括國際快件中轉(zhuǎn)中心、保稅研發(fā)制造園、國際逆向物流中心、國際供應(yīng)鏈采配中心、精密零配件適配中心、E貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園等重點(diǎn)項(xiàng)目。
國際會展城：包括國際會議中心、空港博覽中心、規(guī)劃招商中心、跨境路演中心、星級酒店等重點(diǎn)項(xiàng)目。
國際醫(yī)療城：包括綜合醫(yī)療中心、專科診療中心、跨境就醫(yī)中心、醫(yī)療技術(shù)研發(fā)中心等重點(diǎn)項(xiàng)目。
航空航天谷：包括航空制造（通航制造）產(chǎn)業(yè)園、航空培訓(xùn)中心、航空航天加速器、航空航天海創(chuàng)園、航空技術(shù)并購中心等重點(diǎn)項(xiàng)目。
空港總部區(qū)：包括航空公司總部、上市公司總部、區(qū)域公司總部等。
文化旅游城：包括航空特色小鎮(zhèn)、通航旅游、航空聚樂部等重點(diǎn)項(xiàng)目。
5、創(chuàng)新開發(fā)策路
三大策略，助力臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)持續(xù)發(fā)展
（1）全球營銷，全球開發(fā)。首先，向上高層公關(guān)，申報(bào)國際跨境投資試驗(yàn)區(qū)和申報(bào)航空產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)；其次，全球招標(biāo)專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，通過論壇、會議等方式引起社會轟動；以規(guī)劃預(yù)期解讀區(qū)域未來價(jià)值；第三，全球營銷：對接上級政府，制定全球營銷計(jì)劃；線上經(jīng)營社區(qū)，線下經(jīng)營社群；第四，組建聯(lián)盟：組建區(qū)域綜合開發(fā)聯(lián)盟，包括戰(zhàn)略投資者、大型企業(yè)、二級開發(fā)商、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)等。
（2）一二三級聯(lián)動，實(shí)現(xiàn)區(qū)域綜合開發(fā)。跳出土地思維，以建成臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)為目標(biāo)，塑造高品質(zhì)形象與獲得區(qū)域長遠(yuǎn)價(jià)值；一二三級聯(lián)動開發(fā)，一級做土地開發(fā)，二級做物業(yè)建設(shè)，三級做產(chǎn)城經(jīng)營。不僅可實(shí)現(xiàn)土地與物業(yè)增值，更可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與發(fā)展，易受到二級開發(fā)商的認(rèn)同。
（3）三先三后，引擎帶動，變“生地”為“寶地”。先規(guī)劃后建設(shè)，先地下后地上，先環(huán)境后開發(fā)。同時(shí)采用剛性與彈性結(jié)合的土地管理制度，包括白地制度、灰地制度、混合制度，為臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)園區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展提供可持續(xù)增長空間。
6、創(chuàng)新體制機(jī)制
政府引導(dǎo)，各方參與，多元投資、利益共享
避免臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)主體混亂，平衡各方利益。由各利相關(guān)方共同出資成立臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)合資公司，負(fù)責(zé)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)整體開發(fā)建設(shè)工作。平臺公司定位“開發(fā)商+服務(wù)商+運(yùn)營商”三位一體，以“產(chǎn)融結(jié)合的區(qū)域綜合開發(fā)、產(chǎn)城融合的空港新城服務(wù)、招培一體的臨空產(chǎn)業(yè)運(yùn)營”為發(fā)展理念；
平臺公司下設(shè)多個職能公司，主要負(fù)責(zé)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)一級土地開發(fā)、部分二級物業(yè)開發(fā)和三級產(chǎn)業(yè)投資等核心業(yè)務(wù)。并積極與各主體、社會資本合作，采取多元化的合作模式，推進(jìn)平臺型、產(chǎn)業(yè)型、投資導(dǎo)向型等項(xiàng)目的開發(fā)。
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